Eiendomsforvaltning av utleieboliger i Trondheim

Abstract

Denne masteroppgaven tar for seg eiendomsforvaltning av utleieboliger i Trondheim. Formålet med oppgaven er å finne ut hvorvidt det er hensiktsmessig for mindre eiendomsforvaltere å utøve eiendomsforvaltning på lik linje med større forvaltere. Oppgavens primære fokus retter seg mot det strategiske nivået, og det er overordnede tanker og retningslinjer som i hovedsak sammenlignes. Dette ses også i lys av litteraturen. I studien inngår ni eiendomsforvaltere lokalisert i Trondheim. Det er en god variasjonsbredde i utvalget, med innslag av store, mellomstore og mindre forvaltere. Oppgavens litteraturgrunnlag er hovedsakelig norsk litteratur omkring eiendomsforvaltning. Elementer som roller og organisering i eiendomsforvaltning belyses, samtidig som enkelte internasjonale begreper presenteres og anvendes. Videre rettes det mye oppmerksomhet mot hva som beskrives for å være god eiendomsforvaltning. Det er benyttet kvalitativ metode i masteroppgaven, hvor dybdeintervju utgjør det primære datagrunnlaget. Det å kunne sammenligne dataene i etterkant av intervjuene har vært i fokus, og undersøkelsesopplegget har derfor ikke endret seg mye underveis. Dette er en av metodens styrker. Selv om det er god variasjonsbredde i utvalget, er metodens største svakhet antallet respondenter. Antallet burde vært dobbelt så høyt for å sikre et mer rikholdig datagrunnlag. Av resultatene ser vi en rekke likheter på tvers av de ulike eiendomsforvalterne, samtidig som flere forskjeller også gjør seg gjeldende. Alle aktørene opptrer som eier og forvalter av bygningsmassen, noe som virker å være normalen for forvaltere av utleieboliger. De større aktørene har i midlertid mer fokus rettet mot forvalterperspektivet enn hva tilfellet er for de øvrige aktørene, hvor eierperspektivet fremstår som viktigst. Videre ser vi tydelige forskjeller knyttet til overordnet strategi på tvers av aktørene. De mindre og mellomstore aktørene bærer preg av å ha en lite definert og formalisert eiendomsstrategi enn hva tilfellet er for de store forvalterne. Her skal det i midlertid nevnes at de mellomstore er noe mer tydelig enn de mindre. Resultater og drøfting påpeker at eiendomsforvaltning på strategisk nivå gjør seg gjeldende for både de store og mellomstore aktørene. Planlegging, organisering og ledelse sett i lys av eiendomsstrategien er nødvendig for å sikre oversikt internt i organisasjonene. De mindre aktørene har en lite definert overordnet strategi, det planlegges og budsjetteres i liten grad, samt at det ikke foreligger en overordnet strategi for miljø og universell utforming. Man ser derfor at eiendomsforvaltning på strategisk nivå ikke er nødvendig uavhengig av størrelse, og teoretisk sett er svaret på problemstilling nei. I praksis mener jeg i midlertid at det også er nødvendig for de mindre aktørene å bedrive eiendomsforvaltning på strategisk nivå, noe jeg tror de gjør til en viss grad. Dette gjøres gjennom en hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen. Samtidig er de ikke like avhengig av å ha en definert og formalisert eiendomsstrategi da de mindre aktørene kun forholder seg til selv, eventuelt en ekstra person, i arbeidshverdagen. Det anbefales at samtlige aktører med fordel tar i bruk brukertilfredshetsundersøkelser. Videre vil det være hensiktsmessig at de mellomstore aktørene arbeider med å tydeliggjøre sin eiendomsstrategi for å skape større engasjement og eierfølelse hos de ansatte. Avslutningsvis påpekes det at de mindre aktørene, på tross av et lavere behov for en definert eiendomsstrategi, bør tenke mer gjennom og tydeliggjøre sin strategi og formål med virksomheten. Dette vil øke kvaliteten på eiendomsforvaltningen, og videre konkurransedyktigheten.