Erfaringer med boligkjøpsmodeller i Norge

Abstract

De siste årene har nye boligkjøpsformer fått økt oppmerksomhet og salg i Norge. Slike modeller er en mellomting mellom leie og eie, og målet er at kjøperen kan bli full boligeier på sikt. I den samme perioden har også renten økt kraftig, samtidig har leieprisene økt og realprisen på boliger har falt.

Denne masteroppgaven undersøker hvilke erfaringer vi har med boligkjøpsmodellene i denne perioden. Oppgavene diskuterer også om det er nødvendig eller fornuftig med endringer basert på erfaringene.

Erfaringene er kartlagt gjennom intervjuer med relevante personer hos en utbygger og tilbyder av boligkjøpsmodeller, forbrukermyndigheten og eiendomsmeglerne. Intervjuene var semistrukturerte og foregikk enten fysisk eller på telefon. Svarene ble kodet i relevante kategorier og er i oppgaven gjengitt etter kategori og ikke etter intervjuobjekt. Et av grunnlagene for intervjuspørsmålene var en kvantitativ bakgrunnsanalyse som tar utgangspunkt i teori og litteratur om boligmarkedet og boligkjøpsmodeller.

De viktigste funnene er:

•Erfaringene er i hovedsak positive. Sammenlignet med vanlige kjøp og salg av boliger kan det ved boligkjøpsmodeller være vanskeligere for kjøperen å forstå alle detaljene ved avtalen. Det har likevel ikke vært betydelige klager fra kjøpere. •Det at boligkjøpsmodellene er regulert i flere forskjellige lover er en ulempe sammenlignet med leie og eie som har mer enhetlig lovregulering. •Boligkjøpsmodellene har vist seg å være attraktiv også for andre enn førstegangsetablerere. Særlig trekkes det frem eldre kjøpergrupper. •Renteøkningen i etterkant av pandemien innebærer at de første kjøperne av boligkjøpsmodeller har fått en vesentlig annen økonomisk situasjon å forholde seg til enn da de inngikk kontrakten. •Inntektskravet i utlånsforskriften har blitt vanskeligere å oppfylle når husholdningene skal øke eierandel. Det kan se ut som inntektskravet har vært noe i bakgrunnen av egenkapitalkravet i omtalen og markedsføringen av boligkjøpsmodellene. •Kapitalbindingsproblemet til utbyggerne har økt med økende rente. Kapitalbindingen kan være et vesentlig hinder for videre utrulling av boligkjøpsmodeller, særlig for mindre solide tilbydere. Situasjonen kan også føre til prosjekter med høyere fellesgjeld.

Enklere og mer enhetlig lovregulering av boligkjøpsmodeller vil være positivt. Samtidig er det viktig med god opplæring av selgersiden. Opplæring og informasjon må også vise konsekvensen av en situasjon der boligprisene faller. Regulering av tilbydere er et vanskelig spørsmål. Trolig er det fornuftig å være føre-var og stille krav til tilbyderne for å unngå fremtidige problematiske situasjoner.

I oppgaven er det Forbrukerrådet som kan sies å representere kjøpernes side. Til videre forskning vil det være interesant å gjøre kvalitative og kvantitative studier av kjøperne direkte. Dette krever et visst antall av kjøpere for å få et repesentativt utvalg fordelt på ulike boligkjøpsmodeller. En slik tilnærming vil gi et bredere grunnlag for å svare på forskningsspørsmålene.

In recent years, alternative homeownership models have gained increased attention and sales in Norway. The models are a hybrid between renting and owning, with the goal being that the buyer may eventually become a full homeowner. In the same period, interest rates have risen sharply, as have rental prices, while real housing prices have decreased.

This master’s thesis investigates the experiences we have had with these alternative homeownership models during this time. The thesis also discusses whether it is necessary or sensible to make changes based on these experiences.

The experiences were mapped through interviews with relevant individuals from a developer and seller of alternative homeownership models, the Norwegian Consumer Council, and real estate agents. The interviews were semi-structured and conducted either in person or by phone. The responses were coded into relevant categories and are presented in the thesis by category, not by informants. One of the bases for the interview questions was a quantitative background analysis based on theory and literature on the housing market and alternative homeownership models.

The main findings are: •The experiences are mainly positive. Compared to regular buying and selling of homes, it can be more challenging for buyers to understand all the contractual details of alternative homeownership models. However, there have been no significant complaints from buyers. •The fact that alternative homeownership models, are regulated by several laws is a disadvantage compared to renting and owning, with more uniform legislation. •Alternative homeownership models have also proven to be attractive to groups other than first-time homebuyers, particularly older buyer groups. •The increase in interest rates following the pandemic means that the initial buyers of alternative homeownership models, have faced a significantly different financial situation than when they signed the contract. •The income requirement in the Norwegian lending regulations has become more difficult to meet when households wish to increase their ownership share. It appears that the income requirement has been somewhat overshadowed by the equity requirement in the discussion and marketing of alternative homeownership models. •The problem with capital tie-up for developers has increased with rising interest rates and can be a significant barrier to the further rollout of alternative homeownership models, especially for less solid providers. This situation could lead to cooperative housing projects with higher joint debt.

Simpler and more uniform legislation of alternative homeownership models would be positive. At the same time, it is important to provide good education for the seller’s side. Education and information must also demonstrate the consequences of a situation where housing prices fall. Regulating sellers is a difficult question. It is probably wise to be cautious and set requirements for providers to avoid future problematic situations.

In the thesis, the Norwegian Consumer Council is said to represent the buyer’s perspective. For further research, it would be interesting to conduct qualitative and quantitative studies of the buyers directly. This requires a certain number of buyers to obtain a representative sample distributed across different home buying models. Such an approach would provide a broader basis for answering the research questions.