Byutvikling på detaljnivå

Abstract

Oppgavens tema er byutvikling og plan- og reguleringsprosessen. Det har i lengre tid vært en trend med mer detaljerte arealplaner. Dette vises også i forslaget til ny kommuneplan for 2022-2034 i Trondheim. Kommuneplanens arealdel har økt fra 27 til 43 sider og inneholder en rekke detaljerte bestemmelser og krav til utredninger og dokumentasjon.

Denne masteroppgaven svarer på følgende problemstilling:

Hvordan vil økt detaljeringsgrad og krav til mer dokumentasjon tidlig i planfasen påvirke boligutbyggingsprosjekter i Trondheim?

Oppgaven tar utgangspunkt i forslag til ny arealdel som ble lagt ut til offentlig ettersyn 8. oktober 2022 med høringsfrist 06. januar 2023. For å avgrense studien er det valgt å kun se på konsekvenser for boligprosjekter i Trondheim. Det er benyttet et kvalitativt forskningsdesign med bruk av litteraturstudie og dokumentanalyse av høringssvar. Analysemetoden tar utgangspunkt i fenomenologien og består av fire hovedtrinn som skal bidra til en systematisk analyse.

Den omfangsrike litteraturstudien danner det teoretiske rammeverket for oppgaven. Det er tatt en gjennomgang av teori knyttet til eiendomsutvikling, eiendomsutviklingsprosessen, inkludert verdiutvikling av tomter og en fremstilling DiPasquale-Wheaton-modellen som viser tilbud- og etterspørselsskift i boligmarkedet. Videre er det gitt en introduksjon til plan- og bygningsloven (pbl), hvilke plantyper og planhierarki vi har, redegjørelse for planprosessens saksgang og til slutt aktørene og deres rolle og makt i en reguleringsprosess. Vi har også sett nærmere på dokumenter i forbindelse med arbeidet til ny KPA, herunder plan- og medvirkningsprosessen, målsettinger og endringer i forslaget til ny KPA. Avslutningsvis presenteres teori knyttet til reguleringsrisiko og usikkerhetsfaktorene som kan påvirke arealplanen, prosjektgjennomføringen og verdiskapningen.

For å besvare problemstillingen har vi utarbeidet og besvart tre forskningsspørsmål: 1.Hvilke konsekvenser opplever utbyggingsselskapene at forslag til ny KPA vil ha for sine boligprosjekter? Analysen viser at økt detaljeringsgrad gir økonomiske utfordringer, mindre fleksibilitet, og problemer med å tilpasse prosjektene til markedets behov. Økte krav fører til høyere utviklingskostnader og økte boligpriser, noe som kan hindre bærekraftig byutvikling og øke utslippsmengder. Det kan også skape et klasseskille blant utbyggere, da bare de største aktørene vil ha ressurser og kapasitet til å gjennomføre boligutbyggingsprosjekt.

2.Hva er planmyndighetenes begrunnelse for økt detaljeringsgrad? Planmyndighetene argumenterer for at økt detaljeringsgrad gir bedre forutsigbarhet og kortere planprosesser ved å eliminere behovet for detaljreguleringer. De mener at en mer kompleks byutvikling og strengere miljøkrav nødvendiggjør en mer detaljert plan. Målet er å styre byutviklingen i ønsket retning og sikre en bærekraftig by.

3.Hva er hensiktsmessig detaljeringsgrad i tidlig planfase? Det finnes ingen fasit for optimal detaljeringsgrad i tidlig planfase. Det er viktig å balansere kommunens behov for langsiktige strategier med utbyggernes behov for forutsigbarhet. For høy detaljeringsgrad kan motvirke planens overordnede formål, gi uforutsigbarhet og økte kostnader.

Oppgaven konkluderer med at økt detaljeringsgrad og krav til dokumentasjon tidlig i planfasen fører til lengre planprosesser, økte kostnader og høyere boligpriser. Dette kan begrense konkurransen i markedet, da mindre aktører ikke har de nødvendige ressursene til å gjennomføre tidkrevende planprosesser. Samtidig kan det redusere fleksibiliteten og føre til dårligere stedstilpassede løsninger. For å oppnå en balansert og bærekraftig byutvikling, er det avgjørende med en fleksibel og langsiktig plan som kan tilpasses nye krav og kvaliteter over tid.

The theme of this master`s thesis is urban development and the planning and regulation process. There has been a trend towards more detailed plan of land use for some time. This is also reflected in the proposed new municipal master plan for 2022-2034 in Trondheim. The land-use part of the municipal master plan has increased from 27 to 43 pages and contains a number of detailed regulations and requirements for surveys and documentation.

This master's thesis addresses the following research question:

How will increased detail and requirements for more documentation early in the planning phase affect residential development projects in Trondheim?

The thesis is based on the proposed new land use section that was put out for public consultation on October 8, 2022, with a deadline for comments on January 6, 2023. To narrow the study, the focus is solely on the consequences for residential projects in Trondheim. A qualitative research design was used, including a literature review and document analysis of the consultation responses. The analysis method is based on phenomenology and consists of four steps to facilitate a systematic analysis.

The extensive literature review forms the theoretical framework for the thesis. It includes a review of theories related to property development, the property development process, including land value development, and a presentation of the DiPasquale-Wheaton model which illustrates supply and demand shifts in the property market. Additionally, an introduction to the Planning and Building Act is provided, covering the types of plans and the plan hierarchy, an explanation of the planning process, and finally, the actors and their roles and power in the regulation process. Documents related to the work on the new land-use part of the municipal master plan, including the planning and participation process, objectives, and changes in the proposed new plan, were also examined. Finally, theories related to regulatory risk and the uncertainty factors that can affect the municipal master plan, project implementation, and value creation are presented.

To answer the research question, three sub-questions were developed and answered: 1.What consequences do development companies perceive the proposed new land-use part of the municipal master plan will have for their property projects? The analysis shows that increased detail presents economic challenges, less flexibility, and problems adapting projects to market needs. Increased requirements lead to higher development costs and increased housing prices, which can hinder sustainable urban development and increase emissions. It can also create a class divide among developers, as only the largest players will have the resources and capacity to carry out residential development projects.

2.What is the planning authorities' reasoning for increased detail? Planning authorities argue that increased detail provides better predictability and shorter planning processes by eliminating the need for detailed regulations. They believe that more complex urban development and stricter environmental requirements necessitate a more detailed plan. The goal is to guide urban development in the desired direction and ensure a sustainable city.

3.What is an appropriate level of detail in the early planning phase? There is no definitive answer to the optimal level of detail in the early planning phase. It is important to balance the municipality's need for long-term strategies with the developers' need for predictability. Too much detail can counteract the plan's overarching purpose, create unpredictability, and increase costs.

The thesis concludes that increased detail and documentation requirements early in the planning phase lead to longer planning processes, increased costs, and higher housing prices. This can limit competition in the market, as smaller players do not have the necessary resources to undertake time-consuming planning processes. At the same time, it can reduce flexibility and result in poorer site-specific solutions. To achieve balanced and sustainable urban development, it is crucial to have a flexible and long-term plan that can adapt to new requirements and qualities over time.