Hvilken innvirkning har bærekraft på fastsettelsen av leiepriser for kontorbygg?

Abstract

Klimaendringer er kanskje ett av dagens største samfunnsproblemer. Kloden vår har begrensninger, og vi forbruker langt mer enn hva som er bærekraftig på flere områder. Blant disse er miljøutslipp, hvor eiendomsbransjen står for omlag 40%. Dette medfører et stort behov for eiendomssektorens bidrag til å nå kilmamålene i Parisavtalen. Imidlertid er det få som ønsker å bidra uten at det også er økonomisk lønnsomt, noe som reiser spørsmål rundt hvorvidt det kan være lønnsomt å investere i bærekraft i eiendomsbransjen.

Formålet med oppgaven er å undersøke merverdien av bærekraftige kontorbygg i form av høyere leiepriser. Dette gjøres gjennom problemstillingen: "Hvilken innvirkning har bærekraft på fastsettelsen av leiepriser forkontorbygg?" Formålet med å undersøke dette er å skape et bedre beslutningsgrunnlag for eiere, entreprenører og andre aktører som vurderer å investere i bærekraftige kontorbygg. For å undersøke problemstillingen benyttes forskningsspørsmål knyttet til leietakerpreferanser, geografisk beliggenhet og fremtidsutsikter.

Studiens teoretiske rammeverk gir en introduksjon til temaer og konsepter som er relevant for oppgavens drøfting. Også konsepter som er nødvendig for å forstå sammenhengen mellom disse belyses. Blant emnene som belyses er konseptet bærekraftig utvikling og lovverket som omfatter dette. Energimerking og miljøsertifiseringer presenteres som måleenheter for bærekraft. Videre vil dynamikken i kontorleiemarkedet utdypes. Avslutningsvis i kapittelet presenteres også en oppsummering av tidligere forskning og annen relevant litteratur.

Oppgaven har en utforskende tilnærming til problemstillingen, og benytter seg i stor grad av kvalitativ metode. Det ble avholdt totalt 5 semistrukturerte intervjuer med ulike aktører i bransjen for å oppnå et mest mulig nyansert bilde av markedet. I tillegg til dette har vi fått tilgang til flere analyser, presentasjoner og rapporter som benyttes i litteraturstudien sammen med publiserte kilder.

Leietakeres preferanse for bærekraft varierer stort, for noen er bærekraft en \say{hygienefaktor}, mens andre er likegyldige til kontorets bærekraftsprofil. Geografisk beliggenhet har mye å si for hvorvidt bærekraftige tiltak gir høyere leiepriser. På generelt basis er interessen og etterspørselen etter bærekraft i eiendomsbransjen økende, en trend som forventes å fortsette. Det er derimot vanskelig å fastslå hvordan utviklingen vil se ut fremmover, men observasjoner fra andre internasjonale kontormarkeder kan brukes som indikasjoner.

Det konkluderes med at bærekraftige kontorer generelt gir en høyere leiepris. Den eksakte verdien av denne merverdien er vanskelig å fastslå for en bransje i rask utvikling. For videre forsking presenteres også et forslag til hvordan en kvantitativ tilnærming til problemstillingen kan se ut, i tillegg til at forfatternes egne refleksjoner rundt oppgaven blir presentert.

Climate change is perhaps our most pressing issue. Our planet has its limitations, and we consume far more than is sustainable in several areas. Among these are environmental emissions, of which the real estate sector accounts for around 40%. This entails a great need for the real estate sector's contribution to achieving the milestone targets in the Paris Agreement. However, there are few who want to contribute without it also being financially profitable, which raises questions about whether it can be profitable to invest in sustainability in the real estate sector.

The purpose of the thesis is to investigate the added value of sustainable office buildings in the form of higher rental prices. This is done through the problem statement \textit{What impact does sustainability have on the determination of rental prices for office buildings?} The purpose of investigating this is to create a better decision-making basis for owners, contractors and other players who are considering investing in sustainable office buildings. To examine the issue, research questions relating to tenant preferences, geographical location and future prospects are used.

The study's theoretical framework provides an introduction to themes and concepts that are relevant to the thesis's discussion. Concepts that are necessary to understand the connection between these are also highlighted. Among the topics covered is the concept of sustainable development and the legislations that covers it. Energy labeling and environmental certifications scheemes are presented as parameters for sustainability, and the dynamics of the office rental market are presented. Finally, the chapter also presents a summary of previous research and other relevant literature.

The assignment has an exploratory approach to the problem, and uses a qualitative method to achieve this. A total of 5 semi-structured intervjews were held with various actors in the industry in order to obtain a nuanced picture of the market. In addition to this, we have gained access to several analyses, presentations and reports that are used in the literature review as well as published sources.

Tenants' preferences for sustainability varies broadly. For some, sustainability is a \say{hygiene factor}, while others are indifferent as to the office's sustainability profile. Geographical location is a determening factor as to whether sustainable measures result in higher rental prices. On a general basis, interest and demand for sustainability in the real estate industry is on the rise, a trend that is expected to continue. However, it is difficult to determine how the development will continue in the future. Still, observations from other international office markets can be used as indications for this.

The conclusion is that sustainable offices generally obtain a higher rental price. However, the exact value of this added value is difficult to determine in a rapidly developing market. For further research, a proposal for what a quantitative approach to the problemstatement might look like is shown. The authors' own reflections on the thesis are presented.