Bridging the Gap: Assessing Energy Efficiency and Market Inefficiency in light of the Energy Performance of Buildings Directive

Abstract

Energimerke (EPC) har til hensikt å gi boligkjøpere pålitelig informasjon om energieffektiviteten til boliger. I april 2024 ble den siste reviderte versjonen av Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) vedtatt. Direktivet krever at hver medlemsstat reduserer det primære energiforbruket i boliger. En foreslått metode for å oppnå dette er ved å innføre minimum EPC-karakterer. Minimumskravene kan føre til at berørte huseiere må påta seg betydelige kapitalkostnader på mellom NOK 500,000 og 1,000,000. Som følge av dette kan det forventes en prispremie på energieffektive boliger. Hvis denne premien ikke observeres, kan det tyde på at markedet er ueffisient. Empiriske bevis på en slik premie er motstridende, ettersom noen studier konkluderer med at det finnes en prispremie, mens andre argumenterer for at den skyldes andre faktorer enn energimerket selv. Vår studie skiller seg fra tidligere forskning ved å bruke transaksjonsdata fra det norske boligmarkedet hvor vi kombinerer energimerker og tilstandsrapporter fra takstmenn sammen med andre boligegenskaper. Datasettet inkluderer 4,214 boligtransaksjoner i Oslo og omegn fra 2016 til 2020. I tillegg ble et datasett for Bergen, bestående av 1,140 transaksjoner, brukt som robusthetssjekk. Ved bruke av både lineære og ikke-lineære metoder som Hedonic Pricing Model (HPM), Extreme Gradient Boosting (XGBoost) og Support Vector Regression (SVR), ønsker vi å bygge bro over gapet i litteraturen. Vi observerer at når energimerket kombineres med andre faktorer som boligens tilstand og alder, reduseres dets innvirkning på transaksjonsprisen. Dette tilsier at energimerket ikke direkte forårsaker en priseffekt, men er korrelert med andre faktorer som påvirker prisen. Derav kan energimerket fungere som indikator for disse innflytelsesrike variablene i prising av bolig.

Energy Performance Certificates (EPCs) are intended to provide potential homebuyers with reliable information regarding the energy efficiency of dwellings. In April 2024, the latest recast of the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) was adopted, requiring each member state to reduce the primary energy consumption of residential buildings. One proposed method to achieve this is through the use of minimum EPC scores. Such minimum requirements may cause affected homeowners to face significant capital expenditures ranging from NOK 500,000 to NOK 1,000,000. Consequently, a price premium could be expected on energy-efficient dwellings. If this premium is not observed, it suggests a potential market inefficiency. Empirical evidence on a price premium is contradictory, with some studies concluding that a price premium exists, while others argue that it is caused by factors other than the energy label itself. Our study differs from previous research by using transaction data from the Norwegian housing market, combining energy labels and appraiser-set dwelling conditions with other property characteristics. The dataset includes 4,214 property transactions in Oslo and surrounding areas from 2016 to 2020. Additionally, a dataset for Bergen, containing 1,140 transactions, was processed as a robustness check. By employing both linear and non-linear methods through Hedonic Pricing Model (HPM), Extreme Gradient Boosting (XGBoost), and Support Vector Regression (SVR), we aim to bridge the gap in the literature. We observe that when the energy label is combined with other features such as dwelling conditions and dwelling age, its impact on transaction prices diminishes. This suggests that energy labels do not directly cause a price effect, but are correlated with other factors that do. Consequently, energy labels may serve as proxies for these influential variables in property valuation.