Who's paying for green? - Property owners' and tenants' perspectives on ESG investments
Abstract
Denne masteroppgaven utforsker bærekraftige næringseiendomsinvesteringer, spesielt effekten av grønne byggningsteknologier som et middel for å oppnå miljømessige, sosiale og styringsmessige mål (ESG). Oppgaven undersøker forholdet mellom grønne bygninger og forbedret eiendomsytelse gjennom ideen om økt attraktivitet hos leietakere.
Funnene er basert på en omfattende litteraturgjennomgang, spørreundersøkelser og 13 semistrukturerte intervjuer om næringseiendomssektorens holdninger til deres bidrag til globale utslipp og ressursbruk. Fokuset ligger på implementering av grønn byggningsteknologi og potensialet for fornybar energi og energieffektivitet. Litteraturgjennomgangen inkluderer en analyse av litteratur funnet via Scopus, Google Scholar, CBREs intranett, og AI-søkemotorene Scopus AI og Elicit. Intervjuer ble gjennomført med rådgivere, investorer og leietakere for å fange opp ulike perspektiver og synspunkter. Spørreundersøkelsen ble distribuert til et utvalg av Norges største eiendomsbesittere. Basert på arbeidet som presenteres i denne masteroppgaven, er også en konferanseartikkel utarbeidet for Cirre-konferansen. Det abstraktet er inkludert som vedlegg E.
Studien identifiserte et betydelig gap mellom leietakeres villighet til å betale for grønne bygningsoppgraderinger og investeringen som kreves. 69,2% av investorene inkluderer ESG-kriterier i sine beslutninger, men sliter med å finansiere disse oppgraderingene på grunn av utilstrekkelig støtte fra leietakere. Selv om leietakere er åpne for å betale mer for bærekraftige løsninger, klarer ikke gårdeiere å overbevise dem om fordeler som lavere driftskostnader, forbedret luftkvalitet og belysning. Det mangler effektiv kommunikasjon om disse fordelene. Likevel viste det seg at hoveddriverene for leietakere ved valg av bærekraftige bygninger er forbedring av brand image, rekruttering og talenttiltrekning.
Løsningen leietakere etterspør, er at gårdeiere demonstrerer de konkrete fordelene med oppgraderinger, spesielt ved å vise frem en grønn portefølje med tydelig data. Gårdeiere rådes til å dekke de innledende kostnadene for å presentere overbevisende, reelle fordeler, slik at leietakere er villig til å bidra til investeringene. Regulatoriske krav og markedsbehov driver bærekraft, men fremgangen forblir treg på grunn av finansieringsutfordringer. Videre forskning bør kvantifisere de langsiktige fordelene og avkastningen på investeringene av grønne bygningstransformasjon innen det norske næringseiendomsmarkedet. Dette vil styrke investorers tillit og fremskynde fremgangen mot net zero. This master’s thesis explores sustainable commercial real estate investments, specifically the impact of green building technologies as a means to achieve environmental, social, and governance goals (ESG). The research explores the relationship between green buildings and enhanced property performance through perceptions of tenant attractivity.
The findings are based on a scoping literature review, survey, and 13 semi-structured interviews regarding the commercial real estate sector’s attitudes concerning their contribution to global emissions and resource use. The focus lies on green building technology implementation and the potential for renewables and energy efficiency. The review incorporates an analysis of literature found through Scopus, Google Scholar, CBRE’s intranet, and the AI search engines Scopus AI and Elicit. Interviews were conducted with advisors, investors, and tenants to capture a range of perspectives and viewpoints. The survey was distributed to a selection of Norway’s largest property owners. Based on the work presented in this master’s thesis, a conference article has also been prepared for the Cirre conference. This abstract is included as appendix E.
The study identified a significant gap between tenants’ willingness to pay for green building upgrades and the investment required. 69.2% of investors include ESG criteria in their decisions but struggle to finance these upgrades due to insufficient tenant support. Although tenants are open to paying more for sustainable features, property owners cannot convince them of the benefits, such as lower operational costs, improved air quality, and lighting, when choosing which properties to rent. Effective communication about these benefits is lacking. Yet, the main drivers for tenants in choosing sustainable buildings appeares to be enhancing brand image, recruitment, and talent attraction.
The asked-for solution by tenants is that property owners demonstrate the tangible benefits of upgrades, particularly through showcasing a green portfolio with clear and accessible data. Owners should absorb initial costs to demonstrate convincing, real-world advantages, encouraging tenants to contribute to the investments. Regulatory requirements and market demand drive sustainability, yet progress remains slow due to funding challenges. Further research should quantify the long-term benefits and return on investment of green building transformation in the Norwegian commercial real estate market. This will enhance investor confidence and expedite progress towards net zero.