Bolig vs. Aksjer - Hva betyr renta?

Abstract

Siden det rekordlave rentenivået etterfulgt av COVID-19 pandemien, har det vært en rask økning i styringsrenten. Som en følge av dette har de månedlige finansieringskostnadene for å eie egen bolig økt betydelig. Tidligere har det ofte blitt sett på som svært attraktivt å komme seg inn på boligmarkedet så raskt som mulig, selv om store deler av boligen blir gjeldsfinansiert. Med et høyere rentenivå blir derimot kostnadene av å ta opp lån større. Dette påvirker hvor gunstig det er å eie bolig. Statistikk fra Eiendom-Norge (2024) viser at de månedlige finansieringskostnadene av en leilighet i Oslo er høyere enn hva det ville kostet å leie den tilsvarende leiligheten. Med høyere rentekostnader tilknyttet det å eie bolig, kunne det å leie bolig og heller investere egenkapitalen i aksjemarkedet derfor vært et mulig alternativ. Dette har motivert utformelse av følgende problemstilling:

“Hvordan påvirker rentenivåets endringer avkastningen og risikoen ved investeringer i egen bolig versus aksjer i Norge?”

Problemstillingen besvares gjennom hovedsakelig to deler. Først gjennomføres det en rekke regresjonsanalyser, der formålet er å finne sammenhenger mellom forskjellige makrovariabler og deres påvirkning på både bolig- og aksjeavkastning. Her benyttes årlig data fra 1970-2023. Videre blir det utformet en porteføljeoptimalisering, med hensikt å konstruere porteføljen som gir den optimale risikojusterte avkastningen. Her benyttes den moderne porteføljeteorien som gitt av Markowitz (1952).

Gjennom studien avdekkes det en rekke sammenhenger når det gjelder endringer i rentenivået og dens sammenheng med investering i bolig- og aksjemarkedet. Et viktig funn er den negative sammenhengen rentenivået har med både bolig- og aksjeavkastning. Denne negative sammenhengen er dog sterkere for aksjeavkastning enn for boligavkastning. Gitt dagens rentenivå, brukes en porteføljeoptimaliseringsmodell for å finne vektingene av aksjer og bolig som gir den høyeste risikojusterte avkastningen. Resultatet blir henholdsvis 16.86% i aksjer og 83.14% i bolig. Overvekten i bolig skyldes at bolig har hatt en høyere gjennomsnittlig risikojustert avkastning enn aksjer i perioden 1970-2023. Videre avdekkes det også at en høyt belånt portefølje bestående av både aksjer og bolig vil tilby en bedre risikojustert avkastning sammenliknet med en lavere belånt investering i kun bolig. Dette indikerer at den positive effekten diversifisering har på en portefølje, overveier den negative effekten belåning har på den risikojusterte avkastningen.

Since the record-low interest rates following the COVID-19 pandemic, there has been a rapid increase in the policy rate. As a result, the monthly financing costs of owning a home have significantly increased. Previously, entering the housing market as soon as possible was often seen as highly attractive, even though a large part of the home purchase was financed through debt. However, with higher interest rates, the costs of borrowing increase, affecting the attractiveness of homeownership. Statistics from Eiendom-Norge (2024) show that the monthly financing costs of an apartment in Oslo are higher than the cost of renting a comparable apartment. With higher interest costs associated with owning a home, renting and investing the equity in the stock market could therefore be a viable alternative. This has motivated the formulation of the following research question:

“How do changes in interest rates affect the returns and risks of investments in residential property versus stocks in Norway?”

The research question is addressed through two main parts. First, a series of regression analyses are conducted to identify the relationship between various macroeconomic variables and their impact on both housing and stock returns. This analysis uses annual data from 1970-2023. Subsequently, a portfolio optimization is performed, aimed at constructing the portfolio that offers the optimal risk-adjusted return. Here, the modern portfolio theory as provided by Markowitz (1952) is used.

The study reveals several relationships regarding changes in interest rates and their association with investments in the housing and stock markets. A key finding is the negative relationship between interest rates and both housing and stock returns, although this negative relationship is stronger for stock returns than for housing returns. Given the current interest rates, a portfolio optimization model is used to find the allocations of stocks and housing that provide the highest risk-adjusted return, resulting in 16.86% in stocks and 83.14% in housing. The overweight in housing is due to its higher average risk-adjusted return compared to stocks in the period from 1970 to 2023. It is also revealed that a highly leveraged portfolio consisting of both stocks and housing offers a better risk-adjusted return compared to a less leveraged investment in only housing. This demonstrates that the positive effect of diversification on a portfolio, outweighs the negative impact of leverage on risk-adjusted returns.