Hva mer driver boligprisene?

Abstract

Boligprisene vies stor oppmerksomhet i Norge. Dette kommer trolig av at en høy andel av den norske befolkning eier sin egen bolig og at dette eierskap normalt representerer deres største økonomiske investering. Videre har en sett at byggeindustrien, som sysselsetter mange arbeidstakere, er følsom for utviklingen i boligprisene. Således er det naturlig at emnet fanger bred oppmerksomhet. Denne oppgave har som målsetning å øke interessen for forskning på det spennende emnet. Oppgaven starter med en gjennomgang av hva boligprisstatistikk viser og hva den ikke viser avhengig av hvilken metode som ligger til grunn. I litteraturstudiet belyses forskning på boligmarkedet i USA som har vist at valg av metode som benyttes for å lage boligprisstatistikk er av betydning for statistikkens resultat. Hovedsvakhetene til de rådende prisstatistikker i Norge synes å ligge i at det kan forekomme visse endringene i omsetningen av gode boliger kontra mindre gode boliger uten at deres metodikk klarer å fange opp, og korrigere for dette. På grunnlag av den svakhet blir det argumentert for at metodikken som ligger til grunn for de mest brukte boligprisstatistikkene i Norge ikke nødvendigvis er den beste og at det bør vurderes å innføre nye metoder for å utarbeide disse boligprisstatistikker. Hvordan kan balanse mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet måles, når etterspørsel vurderes som reelt behov og ikke som betalingsvillighet? En ny modell som viser utviklingen i tilbud, etterspørsel og pris på bolig i Norge er utviklet for dette arbeid. Modellen skiller seg fra de som benyttes av f. eks. Norges Bank og Statistisk Sentralbyrå og Finansdepartementet, ved at tilbud og etterspørsel i oppgavens modell beregnes som produkt av demografiske endringer og ikke som produkt av økonomiske endringer. For perioden 1960 – 2008 viser modellen at balansen mellom etterspørsel, tilbud og pris bolig på lang sikt er i samsvar med etablert økonomisk markedsteori. Pris på bolig har økt når befolkningsendringer tilsier at det har vært økt behov for boliger uten at tilbudet av boliger i perioden har økt tilsvarende. Dette argumenterer for at måling av demografiske endringer kan bidra til forståelsen av hva som driver boligprisene. Modellen er satt opp i to varianter, der den ene tar utgangspunkt i at snittalder for førstegangskjøpere er statisk, mens den andre fanger opp faktiske endringene i snittalder for førstegangskjøpere. Ved å sammenligne modellenes resultater for perioden 1960 – 2008 sannsynliggjøres det at endringer i førstegangskjøperes snittalder påvirker boligprisene på kort sikt. Det gir at denne gruppens adferd i boligmarkedet er av interesse å observere når en skal avdekke potensielle faktorer som bidrar til endringer i boligprisutviklingen. Samlet gir disse resultater en oppfordring til økt forskning på hvilken effekt demografiske endringer har på boligprisene.