Diskontert kontantstrømanalyse som beslutningsgrunnlag ved verdivurdering av eiendom

Abstract

Rapporten er basert på en metode vi har utviklet. Metoden er et regneark som bruker diskontering av kontantstrømmer som utgangspunkt for å anslå verdien av en eiendom. Denne avhandlingen skal gjøre en vurdering av hvordan metoden fungerer. Problemstillingen er: ”Hvilken kvalitet vil vår tilnærming til diskontert kontantstrømanalyse ha som økonomisk beslutningsgrunnlag når verdi og lønnsomhet ved eiendom skal vurderes?” Hovedårsaken til at vi valgte å gjennomføre denne oppgaven ligger i at vi ønsket å finne ut om det verktøyet vi har utviklet være så godt at andre ser nytten av å bruke det. For å kunne svare på problemstillingen ble det gjennomført tre ulike kvalitative undersøkelser. Disse skulle belyse problemstillingen fra flere vinkler. Den viktigste undersøkelsen var å gjennomføre testinger av metoden opp mot tallmateriale innhentet blant annet fra aktører i eiendomsbransjen. Her skulle vi finne årsaken til avvik mellom våre og aktørenes vurderinger av ulike eiendommer. Det ble også gjennomført en spørreundersøkelse for å kunne si noe om bransjens holdning til slike metoder og om de bruker disse i sitt daglige virke. Den siste undersøkelsen var en gjennomkjøring av regnearket i samarbeid med personer fra bransjen for å kunne si noe om brukervennligheten i regnearket. Teoristoffet som presenteres i oppgaven omhandler forskjellige typer metoder for verdi- og lønnsomhetsvurdering av eiendom. I tillegg er det en større del om diskontering av kontantstrømmer som metode. Vi ser også på forskjellige sider ved bruk av denne vurderingsmetoden. Det tas opp hva som kjennetegner eiendom som et investeringsobjekt og viktigheten av økonomiske analyser når det skal investeres i eiendom. Som et resultat av de tre undersøkelsene vi har gjennomført lanseres tre teorier som forteller noe om egenskapene ved vår metode: 1. Eiendomstypene ikke avgjørende for resultatene metoden gir 2. Tidshorisont er viktig for at vurdering med vår metode er nødvendig 3. Vår metode har en styrke i forhold til å vurdere utviklingseiendom Ved testing av metoden opp mot innhentet tallmateriale fant vi at regnearket fungerte godt uavhengig av eiendomstype. Eksempler på ulike eiendomstyper vil være næring, kontor, forretning, bolig og lager. Vi fant fire forutsetninger som bør være til stede for at analysen skal bli mest mulig realistisk: 1. Det må ikke inkluderes oppgraderingskostnader i driftsresultatet siste analyseperiode 2. Diskontering skjer i slutten av periodene 3. Restverdien påløper umiddelbart etter siste analyseperiode 4. Det er kun en felles diskonteringsrente for hele vurderingen Spørreundersøkelsen viste at det er bred kjennskap til ulike verdivurderingsmetoder blant respondentene. Det viste seg også at mange gjorde egne verdivurderinger og at diskontering av kontantstrømmer var et utgangspunkt for flere av metodene. Dette fortalte oss at vår metode kan være et aktuelt verktøy for bransjen. Resultatene fra testing av brukervennligheten viste flere positive aspekter ved metoden. Spesielt blir det trukket fram at den er omfattende i forhold til ulike variabler og at den er lett forståelig. Av negative punkter nevnes ”Inndata”-siden som bør utvikles videre. Vi har funnet to forutsetninger som bør være til stede for at metoden skal fungere godt i bruk: 1. Inntekten på et areal endres kun i forhold til prisstigning gjennom analyseperiodene 2. Når arealene oppgraderes bør dette gjøres for hele eiendommen Det anbefales også at det inkluderes en leietakeroversikt og grafer og figurer for at regnearket skal bli mer brukervennlig. Som svar på vår problemstilling har vi kommet fram til at kvaliteten på metoden som beslutningsgrunnlag generelt sett kan økes. Men dersom de fire forutsetningene fra testing av metoden opp mot innhentet tallmateriale er til stede, vil metoden ha god kvalitet som beslutningsgrunnlag.