Bærekraftsmålenes økonomiske påvirkning på boligutviklingsprosjekter

Abstract

Begrepet «Bærekraft» så først dagens lys i 1987 da rapporten «Vår felles framtid» ble publisert. Det var Verdenskommisjonen for miljø og utvikling også kjent som Brundtland-kommisjonen som utviklet denne rapporten, de definerte bærekraftig utvikling som «Utvikling som imøtekommer dagens behov uten å ødelegge mulighetene for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov».

Eiendomsbransjen utvikler stedene der folk jobber, oppholder seg og bor, dette er også den bransjen i Norge hvor det er investert mest kapital. På verdensbasis står byggesektoren for over en tredjedel av det totale klimagassutslippet. Dette viser også hvor sentral bransjen er i arbeidet med å nå bærekraftsmålene for 2030.

Hensikten med denne masteroppgaven er å finne ut hvilken påvirkning FNs bærekraftsmål har på bransjen i dag og i tiden fremover. For å konkretisere dette er det valgt å sette opp følgende problemstilling; «Hvordan vil implementeringen av Norsk eiendoms bærekraftstrategi kunne påvirke verdivurderinger ved utviklingen av nye boligprosjekter?» For å besvare problemstillingen er det satt opp fire forskningsspørsmål som fokuserer på hva som konkret vil kunne påvirke verdi og i hvilken grad bærekraftstrategien vil kunne påvirke kostnader, inntekter og fremdrift i utviklingen av boligprosjekter.

Det teoretiske rammeverket tar for seg grunnleggende teori om eiendomsutvikling og eiendomsutviklingsprosesser tilknyttet boligutvikling. Videre beskrives verdibegreper og verdivurderinger tilknyttet eiendomsutviklingen. De viktigste driverne på inntekts – og utgiftssiden berøres også. Til slutt ses det på eiendomsutviklingen ut fra et bærekraftig perspektiv, hvor en ser nærmere både på bærekraftbegrepet, bærekraftstrategier og implementeringen av disse.

Det ble innledningsvis valgt å gjøre en litteraturstudie knyttet til boligutvikling, bærekraft og verdivurderinger. Med bakgrunn i det ble det gjennomført en kvalitativ dokumentanalyse av bærekraftstrategien, dette for å avdekke konkrete sammenhenger mellom tiltakene og verdivurderinger. Funnene fra dokumentanalysen dannet grunnlaget for videre litteraturstudie tilknyttet empiri på kostnader, inntekter og fremdrift. Ut ifra dette ble det valgt ut 20 dokumenter. For å konkretisere drøftingen ytterligere er funnene i dokumentene blitt vurdert opp mot et fiktivt prosjekt. Det ble også tidlig i prosessen vurdert om det skulle gjennomføres spørreundersøkelse eller dybdeintervjuer, men det ble konkludert med at dette ikke ville være den beste metoden for å besvare problemstillingen. Det var flere årsaker til dette, bærekraftstrategien til Norsk Eiendom er relativt ny, noe som gjør at sannsynligheten for at den er benyttet i sin helhet er relativt liten. Ut ifra egne erfaringer antas det også at aktørene i bransjen ikke ønsker å gi fra seg sensitive data på kostnader, inntekter og fremdrift, fordi dette kan vurderes som konkurransefordeler i markedet.

Det kommer frem i masteroppgaven at implementeringen og konkretiseringen av Norsk Eiendoms bærekraftstrategi opp mot hvert enkelt prosjekt vil være av avgjørende betydning for å kunne måle effekt og konsekvenser. Dette vil også være avgjørende for hvilken grad en kan påvirke konsekvenser gjennom konseptvalg og gjennomføring. Gjennom en konkretisering av tiltakene i Norsk Eiendoms bærekraftstrategi ble det avdekket at tiltakene kan ha en negativ påvirkning på kostandene ved utvikling av boligprosjekter. Funnene viser også at dette i stor grad kan påvirkes ved å bruke gode analyser, riktig konsept, fleksibilitet og tett oppfølging. Inntekter blir påvirket både når det gjelder markedspris og salgbart areal, men på lik linje med kostnader kan inntekter i stor grad også påvirkes av gode prosesser. På grunn av at den gjennomsnittlige betalingsviljen for bærekraftige boliger fortsatt er lav, må trolig bransjen også vise større kreativitet for å øke inntekten. Økt differensiering og bærekraft som tilvalg kan være eksempler på dette. Funn tilknyttet påvirkningen på fremdrift viser at reguleringsfasen er den som er mest utsatt. Fortetting og transformasjon øker konfliktnivået og kompleksiteten, men riktig bærekraftstrategi kan være et verktøy for å begrense denne risikoen.

Masteroppgaven konkluderer med at en implementering av Norsk Eiendoms bærekraftstrategi samlet sett vil kunne ha betydelig påvirkning på verdivurderinger tilknyttet boligprosjekter, både når det gjelder kostnader, inntekter og fremdrift. God implementering og oppfølging av strategien vil være helt avgjørende for å begrense eventuelle negative konsekvenser. Det anbefales videre at både bransjen og myndigheter tar grep der hvor utviklere selv ikke har påvirkning. Spesielt på områder som dokumentavgift, måleregler og fungerende markeder for ombruk og gjenbruk.

Sustainability was conceptually introduced initially in 1987 when the report “Our common future” was published. The report was issued by the World Commission on Environment and Development (“The Brundtland Commission”), and it defined sustainable development as “Development to meet the need of the present without compromising the ability of coming generations to meet their own needs”.

The real estate business develops those places where people work and live, and it is the business sector in Norway where most investments are made. Worldwide, the real estate business is responsible for more than one-third (1/3) of all climate gas emissions, and that fact reveals how fundamental it is that this business area shows strong commitment if sustainability targets for 2030 shall be met.

The ambition for this thesis is to investigate how the UN sustainability targets might impact the real estate business today or in the future. Consequently the following question is studied:” How will new sustainability requirements and strategy introduced by the “Norwegian Property Federation” (“Norsk Eiendom”) effect valuation of new residential property projects, if and when implemented?”. The scientific approach applied to properly address this question is concentrated to four main topics where focus are on those issues that might effect valuation, and impact cost, income and progress on residential development projects.

The theoretical framework deals with basic theory about real estate development in general, but also covers literature related to residential property development, sustainability and valuation were studied initially. In order to identify any interdependence between measures and valuation a qualitative analysis of the relevant document sources was carried out with regards to the sustainability strategy. Findings from this analysis formed basis for further literature studies on empirical cost, income and progress data, and a selection of 20 relevant documents was thereafter made. In order to make the research more specific we have applied our findings on a fictitious project. A procedure with a questionnaire and/or in depth interviews were evaluated initially, but rejected due to a conclusion that such methodology would not be advantageous compared to the methodology we applied in this thesis. Among multiple set of reasons, the fact that the sustainability strategy formulated by the “Norwegian Property Federation” (“Nork Eiendom”) unlikely had been fully applied anywhere, due to its recent origin, underlined choice of methodology. From own experiences it was also expected that those operating within this business sector where reluctant to release sensitive information on cost, income and progress on projects due to competitive reasons.

It is apparent from the thesis that the ability to implement and specify on project level the sustainability strategy stated by the “Norwegian Property Federation” (“Norsk Eiendom”) is essential if efficiency and consequences shall be measured. This will also have decisive influence from choice of concept and feasibility. Through specifications outlined from the measures set by the sustainability strategies implemented by the “Norwegian Property Federation” (“Norsk Eiendom”) it is evident that the cost level might have negative impact when these standards are applied on residential development projects. Furthermore our findings shows that appropriate analysis, proper concepts, flexibility and tight monitoring will have valuable effect. Revenue is influenced by market prices and available space, but is also affected by quality of processes as observed for cost. Residential properties are still challenged with low willingness to pay for sustainability features and therefore further creativity is required if return on investments shall be satisfactory. Increased level of choice and optional sustainability features is one possible pathway. Findings with effects on progress shows highest exposure in the regulatory phase. Complexity and conflicts are driven by transformation and concentration, but sound sustainability strategies can be an appropriate tool to reduce such risk.

The thesis concludes that implementation of “Norwegian Property Federation’s” sustainability strategy will have major impact on valuation of residential property projects due to effects on cost, income and progress. Potential negative effects might be reduced if measures are taken to secure proper implementation and execution. Recommendations derived from this thesis is that public authorities and trade entities takes lead when developers efforts are insufficient i.e. stamp duties, measuring methodology and efficient markets for reuse and recycling