Miljøvennlige boliger sett fra perspektivet til en privat boligutvikler

Abstract

Sammendrag Hvordan vi skal forvalte jordkloden for å sikre en mer bærekraftig fremtid, er stadig under debatt. Norge, i samråd med mange andre land har bundet seg til Parisavtalen og er derfor nødt til å redusere klimagassutslipp, slik at den globale oppvarmingen holdes under 2 grader. For å oppnå dette, vil kravene som stilles til byggebransjen økes i årene som kommer. For å dokumentere miljøvalg, kan miljøsertifiseringer benyttes. Dette er mye benyttet ved bygging av nærings- og kontorbygg, men mindre ved boligbygg. Oppgavens problemstilling er “Burde private boligutviklere satse på mer miljøvennlige bygg?”, og baserer seg på besvarelser på følgende forskningsspørsmål:

FS1: Hvilke motivatorer for miljøvennlig byggeri finnes for en privat boligutvikler? FS2: Er en miljøsertifisert bolig en mer miljøvennlig bolig? FS3: Vil miljøvennlige boliger føre til økte kostnader, og hvordan kan denne rettferdiggjøres? FS4: Hva kan staten gjøre for å stimulere til mer miljøvennlig byggeri?

For å besvare forskningspørsmålene er det benyttet en forskningmodell med en konstruktivistisk og subjektiv epistemologi, et fortolkende teoretisk perspektiv, en induktiv forskningstilnærming, en kvalitativ metodelære, en kryss-seksjonell tidsramme og med litteraturstudie, spørreundersøkelse og intervjuer som datainnsamlingsmetoder. Litteraturstudiet har ført til at eksisterende litteratur er inkludert i oppgavens teoretiske rammeverk. Dybdeintervjuene har ført til relevante tilbakemeldinger fra aktører som har jobbet med både prosjekter som er oppført etter minstekravene og mer miljøvennlige prosjekter. Det er også utarbeidet økonomiske scenarier for å undersøke det økonomiske perspektivet ved en slik miljøinnsats.

Det kommer frem i resultatene at motivatorene for miljøsertifisering er spesielt knyttet til låneavtaler og “image”, men at de overordnede kravene fra Parisavtalen henger over skuldrene på boligutviklerne. Det kommer frem at en miljøsertifisering ikke nødvendigvis vil bety at det aktuelle produktet er MER miljøvennlig, men at det absolutt er med på å dra næringen i en mer bærekraftig retning. Det kommer frem gjennom spørreundersøkelsen at kunder i gjennomsnitt er villige til å betale over 4 prosent ekstra for sin bolig om de får bekreftet at oppføringen av deres bolig står for 40 prosent mindre klimagassutslipp sammenlignet med et referansebygg av dagens gjeldende praksis. De økonomiske scenariene er basert på vedlikeholdskostnader, kostnader knyttet til strøm og låneutgifter. Det vises tydelig at hvis en ser bort fra lånekostnadene vil det ta en plass mellom 18 og 37 år for å nedbetale en 5 prosent økning basert på det mest og det minst gunstige kombinasjonen av kostnader. Kostnader knyttet til strømforbruk og vedlikehold er dermed ikke alene nok for å motivere kjøper økonomisk til denne økte investeringen. Det kommer også frem at ved det mest gunstige alternativet er besparelser på over 900 tusen etter 25 år. Dette er etter at den økte investeringskostnaden på 5 prosent er nedbetalt. Hvis en setter sammen at en utvikler ikke skal tjene på miljøinnsatsen, bare få dekt sine kostnader, at kunder er villige til å betale rundt 4 prosent for mindre klimagassutslipp og de økonomiske insentivene som finnes underveis i byggets levetid burde utviklere absolutt fokusere på mer miljøvennlige bygg. Hvis fortjeneste per leilighet er den samme, men med mer miljøvennlige leiligheter er dette verdt det.

Hvordan disse miljøvennlige byggene skal utformes, og hva de skal dømmes etter er ikke entydig bestemt. Dette avhenger veldig av hvordan statens forventninger settes i fremtiden. Basert på mangelen av miljøkrav i TEK har næringen selv vært med på å utarbeide og valgt å benytte seg av miljøsertifiseringer. Det finnes mange ulike ordninger, som baserer seg på forskjellige aspekter av bygget og byggeprosessen.

Det er altså to tydelige innfallsvinkler for denne utviklingen. Den ene er rent økonomisk og baserer seg på de økonomiske insentivene utvikler kan benytte seg av i miljøvennlige prosjekter, kundenes villighet til å betale og de økonomiske fordelene kundene får gjennom boligens levetid. Dette i seg selv burde være godt nokk til å motivere utbyggere. Den andre innfallsvinkelen er de statlige kravene som kan innføres. Dette kan bety myndighetskrav til miljøsertifisering, mye strengere miljøkrav i TEK eller en egen utvidet TEK (TEK Pluss) som inneholder kontrete miljøkrav som kommuner kan velge å benytte. Sistnevnte ansees som den beste løsningen da det tillater større variasjoner avhengig av kommunene selv.

Svaret på oppgavens problemstilling er dermed JA, utbyggere burde absolutt fokusere på mer miljøvennlig byggeri. Dette er uavhengig av hvilke krav til bærekraft som stilles av staten i fremtiden. Byggebransjen som næring er nødt til å utfordre seg selv, og på denne måten vise at de ønsker å forbedre seg

Summary How we will manage the globe to ensure a more sustainable future is constantly under debate. Norway, in consultation with many other countries, has bound itself to the Paris Agreement and is therefore forced to reduce greenhouse gas emissions so that global warming is kept below 2 degrees. To achieve this, the demands placed on the construction industry will increase in the years to come. To document environmental choices, environmental certifications can be used. This is widely used in the construction of commercial and office buildings, but less in residential buildings. The problem of the thesis is “Should private housing developers invest in more environmentally friendly buildings?”, and the answer is anchored in the following research questions:

RQ1: What are the motivators for environmentally friendly construction for a private housing developer? RQ2: Is an environmentally certified home a more environmentally friendly home? RQ3: Will environmentally friendly housing lead to increased costs, and how can this be justified? RQ4: What can the government do to stimulate more environmentally friendly construction?

To answer the research questions, a research model with a constructivist and subjective epistemology, an interpretive theoretical perspective, an inductive research approach, a qualitative methodology, a cross-sectional time frame and with literature study, questionnaire and interviews as data collection methods have been used. The literature study has led to existing literature being included in the thesis’ theoretical framework. The in-depth interviews have led to relevant feedback from actors who have worked with both projects that are listed according to the minimum requirements and more environmentally friendly projects. Economic scenarios have also been prepared to examine the economic perspective of such an environmental effort.

The results show that the motivators for environmental certification are specifically linked to loan agreements and “image”, but that the overall requirements of the Paris Agreement hang over the shoulders of housing developers. It emerges that an environmental certification will not necessarily mean that the product in question is MORE environmentally friendly, but that it certainly helps to move the industry in a more sustainable direction. The survey shows that customers are on average willing to pay more than 4 percent extra for their home if they are confirmed that the construction of their home accounts for 40 percent less greenhouse gas emissions compared to a reference building of current practice. The financial scenarios are based on maintenance costs, costs related to electricity and mortgage costs. It is clearly shown that if one disregards the mortgage costs, it will take a place between 18 and 37 years to repay a 5 percent increase based on the most and the least favorable combination of costs. The Costs related to electricity consumption and maintenance alone are thus not enough to motivate the buyer financially for this increased investment. It also turns out that with the most favorable alternative have savings of over 900 thousand after 25 years. This is after the increased investment cost of 5 percent has been repaid. If one puts together that a developer should not profit from his environmental effort, only get their costs covered, that customers are willing to pay around 4 percent for less greenhouse gas emissions and the financial incentives that exist during the life of the building, developers should definitely focus on more environmentally friendly buildings . If the profit per apartment is the same, but with more environmentally friendly apartments this is worth it.

How these environmentally friendly buildings are to be designed, and what they are to be judged on, is not unequivocally decided. This very much depends on how the governments expectations are set in the future. Based on the lack of environmental requirements in TEK, the industry itself has been involved in preparing and choosing to use environmental certifications. There are many different schemes, which are based on different aspects of the building and the construction process.

There are thus two clear approaches to this development. One is purely financial and is based on the financial incentives the developer can use in environmentally friendly projects, the customers’ willingness to pay and the financial benefits the customers receive throughout the life of the home. This in itself should be good enough to motivate developers. The second approach is the government requirements that can be introduced. This can regulatory requirements for environmental certification, much stricter environmental requirements in TEK or a separate extended TEK (TEK Pluss) that contains specific environmental requirements that municipalities can choose to use. The latter is considered the best solution as it allows greater variations depending on the municipalities themselves.

The answer to the thesis problem is thus YES, developers should definitely focus on more environmentally friendly construction. This is independent of the requirements for sustainability set by the government in the future. The construction industry as an industry has to challenge themselves, and in this way show that they want to improve.