| dc.description.abstract | Hensikten med denne masteroppgaven var å undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller
som brukes i det norske eiendomsmarkedet, samt også undersøke hvordan de ulike
verdivurderingsmodellene ivaretar usikkerhet og risiko. Den overordnede problemstilling var
å undersøke hva som var den mest robuste eller foretrukne modellen for verdivurdering av
næringseiendom, samt undersøke hvilke ulike verdivurderingsmodeller som benyttes av
profesjonelle eiendomsaktører. Vi ville derfor rette søkelyset på verdivurdering av
næringseiendom, og følgende elementer ville stå sentralt i oppgaven:
Ulike modeller for verdivurdering
Hvilke modeller benyttes av profesjonelle eiendomsaktører
Hvordan ivaretas risiko og robusthet ved verdivurdering
Anvendelse av ulike verdivurderingsmodeller i en eksempelstudie
Oppgaven ble avgrenset til å omfatte nasjonale eiendomsaktører, og aktørene ble gruppert
som eiendomsutviklere, langsiktige private eiere, livselskap og eiendomsrådgivere.
Den valgte metode i oppgaven var den kvalitative metode. Krav til relevans ble ivaretatt i
undersøkelsen, men utvalget i undersøkelsen var ikke tilstrekkelig stort til at vi kunne trekke
slutninger og konklusjoner hvor vi kunne generalisere, men observasjoner fra vår
undersøkelse viste at erfaring og kompetanse hos de aktørene som deltok i undersøkelsen var
betydelig. Våre data ble samlet inn, bearbeidet og dokumentert på en pålitelig måte, men
enkelte av spørsmålene i undersøkelsen kunne vært formulert på en annen og mer presis måte.
Oppgaven var basert på grunnleggende normer for forskningsarbeid.
Litteraturstudiet viste at den anbefalte verdivurderingsmodellen var nåverdimodell basert på
kontantstrømsanalyse, forutsatt at tilgangen på adekvat og oppdatert informasjon knyttet til
eiendommen var til stede. I en slik situasjon var det også mulig å vurdere usikkerhet og risiko
knyttet til de ulike elementene i kontantstrømmen. I situasjoner hvor tilgangen på adekvat og
oppdatert informasjon var fraværende eller mangelfull, kunne multiplikatormodeller som eksempelvis yield-modell benyttes. I så tilfelle er det viktig å være bevisst svakheten ved en
slik modell ved at all usikkerhet er ivaretatt av en faktor; yield.
Studien viste at verdivurdering i all hovedsak brukes ved kjøp og salg av næringseiendom, og
metoden inngår også ofte som en integrert del av selskapenes faste og periodiske økonomiske
rapporteringer. Samtlige intervjuobjekter med unntak av eiendomsutvikleren i vår
undersøkelse har et fast rammeverk for verdivurdering, og gjennomfører systematiske og
periodiske verdivurderinger. Intervjuobjektene benytter et omfattende antall ulike tiltak og
virkemidler for å ivareta usikkerhet og risikoer ved verdivurdering. Studien viste også at
kontantstrømsbaserte verdivurderingsmodeller basert på nåverdivurdering er den hyppigst
foretrukne verdivurderingsmodellen hos profesjonelle eiendomsaktører, men at også andre
verdivurderingsmodeller som yield ble benyttet som supplering eller for å gi raske estimater.
Studien viste i tillegg at eiendomsaktørene hensyntar risikoer i betydelig grad ved
verdivurdering, og at de benytter mange ulike tiltak og virkemidler for å kartlegge og
hensynta risiko ved verdivurdering. Vi observerte også at det er stor likhet i hvordan de ulike
aktørene ivaretok risiko, men at enkelte aktører var mer grundige ved at de vurderte flere
ulike forhold, og ved at de benyttet sensitivitetsanalyser og scenarioanalyser.
Ved bruk av yield- og nåverdimodell gjennomførte vi verdivurdering av eiendommen
Kanalveien 105 i Bergen. Vi erfarte at modellene gav relativt like verdier, men at vi ved bruk
av kontantstrømsbasert nåverdianalyse fikk klarere innblikk i sikre og usikre elementer
knyttet til vurderingen. Vi var dermed bedre i stand til å vurdere eiendommens risiko. Dette er
en klar styrke ved nåverdimodellen.
Vår konklusjon er at verdivurdering basert på kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest
robuste metoden for verdivurdering av næringseiendom, og metoden benyttes av profesjonelle
eiendomsaktører. Ved bruk av kontantstrømsbasert nåverdianalyse er man bedre i stand til å
identifisere usikkerhet knyttet til de underliggende elementer og derigjennom med større grad
av sikkerhet kunne fastslå eiendomsverdier. Dette forholdet er også påvist i eksempelstudien.
Vår undersøkelse har i tillegg vist at kontantstrømsbasert nåverdianalyse er den mest
foretrukne modellen for verdivurdering blant de aktørene vi har intervjuet. | nb_NO |
