Optimal vedlikeholdsstrategi for verdibevaring av næringsbygg

Abstract

Flere kommersielle aktører i markedet gir jevnlig ut rapporter hvor de vurderer eiendomsmarkedet ut ifra leieinntekter, avkastningskrav og makroøkonomien og det er bred enighet om at dette er viktige variabler i en verdivurdering. I denne rapporten har jeg hatt ønske om å studere kostnadsvariablene og i hvor stor grad vedlikeholdstiltak påvirker verdivurderingen av kommersielle næringsbygg. Dette har jeg gjort ved å velge ut et representativt utvalg kontorbygg sentralt beliggende i Oslo med god standard, alle eid av Oslo Areal AS Det er gjort uttrekk og analyse av regnskapstall for valgte eiendommer i tidsrommet 2005 - 2010. Analysene resulterer i gjennomsnittstall for vedlikeholdskostnader, eierkostnader (FDV-kostnader), og leietakertilpasninger (utskiftings- og ombyggingsarbeid), leieinntekter og eiendomsverdier. Resultater fra verdivurdering av eiendommene er justert for endringer i avkastningskravet i perioden for å sørge for at makroøkonomien ikke overstyrer endringene i eiendommenes verdi (finanskrisen) Fordeling av FDV- kostnader kan endre seg fra eiendomsportefølje til eiendomsportefølje etter eiers forvaltningsstrategi. Leietakertilpasningene som kostnadsføres i sin helhet for en portefølje kan for en annen aktiveres i sin helhet for å avskrives over leieperioden. Det er derfor interessant å sammenlikne funnene i oppgaven med resultater fra andre studier. Fremdrift og funn i analysene er gjennomgått sammen med fagpersoner i form av møter og resultater fra analyse av regnskapstall er videre sammenstilt i korrelasjonstest, lineær regresjonsanalyse og Ggrafer ved bruk av SPSS. Nøkkeltall og resultater fra regresjon er deretter drøftet i samsvar med oppgavens problemstillinger Det konkluderes med at det signifikant sammenheng mellom endring vedlikeholdskostnader og endring markedsverdi og at når vedlikeholdet øker, øker FDV-kostnaden tilsvarende. Studien konkluderer med at byggets egenskaper påvirker markedsverdien i stor grad. Det samme gjør metodisk strategi for fastsettelse av eierkostandel. Studiet konkluderer videre med at Oslo Areal AS bruker over dobbelts så mye på vedlikehold som gjennomsnittet for offentlige bygg