Nye boligprosjekter: Har særegen arkitektur innvirkning på utviklingsprosess og oppnådd salgspris ?

Abstract

Som eiendomsmegler, med 20 års erfaring fra salg av nye boliger, har det alltid fasinert meg at mange beslutninger i planleggingsfasen knyttet til valg av utvendige og innvendige kvaliteter i boligprosjekter synes å bli fattet uten særlig vitenskapelig forankring, men i stor grad baseres på en «bransjeoppfatning» av hva som er riktig.

Nye boligprosjekter skaper gjerne et sterkt engasjement ikke bare blant aktørene som er direkte involvert i prosjektet som eiendomsutviklere, arkitekter, entreprenører, offentlige saksbehandlere og mulige boligkjøpere, men også aktører som eks. naboer, media, forskjellige interessegrupper og politikere melder seg gjerne på i kampen om å nå frem med sitt budskap og påvirkningsmulighet.

Men hva er det egentlig som bestemmer hvilket ambisjonsnivå det arkitektoniske uttrykket skal få i et prosjekt? Er særegen arkitektur kun et fordyrende element eller kan det gi fordeler som et mer attraktivt boligprosjekt med høyere salgspriser/raskere salgstakt eller til og med fordeler i saksbehandlingen hos det offentlige?

Studien ser på hvilke faktorer som er med på å avgjøre boligprosjektets arkitektoniske utforming herunder hvilken påvirkning eiendomsutvikleren møter fra henholdsvis offentlige myndigheter, boligkjøperne, naboer og andre interessentgrupper. Resultatet vil kunne bidra til å belyse hvilke interesser som kan ha en innvirkning på boligprosjektets endelige arkitektoniske utforming og hvilke fordeler eller ulemper eiendomsutvikleren ser for boligprosjekter med særegne arkitektoniske uttrykk.

For å kaste lys over denne problemstillingen er det gjennomført dokumentstudium av de seks aktuelle boligprosjektene der salgsmateriell og prislister er gjennomgått for å se hvordan eiendommene er markedsført, herunder spesielt hvilken vekt eiendomsutvikler har lagt på omtale av arkitektur i markedsføringsmaterialet.

Oppgaven gjennomgår seks fullførte boligprosjekter som er oppført i perioden 2010 – 2020 der tre boligprosjekter har «særegen arkitektur» og for hvert av disse er det identifisert et boligprosjekt som kan karakteriseres som å ha «tradisjonell arkitektur» og som er lokalisert i samme område. Disse seks boligprosjektene sammenlignes deretter parvis.

Gjennom dybdeintervjuer ser studien på hvordan eiendomsutvikleren arbeider i valget av arkitektonisk uttrykk og hvilke barrierer møter eiendomsutvikleren i utviklingen av bygg med arkitektonisk særpreg. Dokumentstudien vil se på om boligprosjekter med særegen arkitektur oppnår høyere priser enn tilsvarende boligbygg med tradisjonell arkitektur ved førstegangssalg samt hvordan prisutviklingen på disse boligene er etter ferdigstillelse.

Resultatene kan tyde på at boligprosjekter med særegen arkitektur oppnår høyere priser ved førstegangssalg enn andre boligprosjekter, men at denne forskjellen ikke ser ut til å vedvare ved senere resalg. Dybdeintervjuene med eiendomsutviklere viser at de som utvikler boligprosjekter med særegen arkitektur mener dette gir både høyere priser og dessuten fordeler ved den offentlige saksbehandlingen, både av reguleringsplan og senere byggesøknad. De største barrierene som er avdekket er høyere byggekostnader samt offentlige regler og forskrifter som begrenser friheten i det arbeidet med det arkitektoniske uttrykket.

As a real estate agent, with 20 years of experience selling new homes, it has always intrigued me that many decisions in the planning phase related to the choice of exterior and interior qualities in housing projects seem to be made without any scientific support, but are largely based on an “industry opinion” of what is the right choice.

New housing projects often create strong opinions - not only among the parties directly involved in the project such as real estate developers, architects, contractors, public administrators and potential home buyers, but also actors such as property. Neighbors, the media, various interest groups and politicians flag their opinion in the fight to influence.

But what really decides what level of ambition the architectural expression should have in a project? Is distinctive architecture just an expensive element or can it provide benefits such as a more attractive housing project with higher sales prices / faster sales rate or even advantages in the process of getting approval for planning building permits?

The study looks at the factors that determine the architectural design of the housing project, including the impact the property developer faces from public authorities, home buyers, neighbours and other stakeholders. The result could help elucidate what interests may have an impact on the final architectural design of the housing project and what advantages or disadvantages the property developer sees for housing projects with distinctive architectural expressions.

In order to shed light on this issue, a document study has been conducted of the six housing projects in question, where sales materials and price lists have been reviewed to see how the properties are marketed, including in particular the importance the real estate developer has placed on architecture in the marketing material.

The project undergoes six completed housing projects listed in the period 2010 - 2020 where three housing projects have "distinctive architecture" and for each of them a housing project that can be characterized as having "traditional architecture" and located in the same area has been identified. These six housing projects are then compared in pairs.

Through in-depth interviews, the study looks at how the property developer works in the choice of architectural expression and what barriers the property developer faces in the development of buildings with architectural features. The study will look at whether housing projects with distinctive architecture achieve higher prices than similar residential buildings with traditional architecture at first sale and how the price development of these homes is after completion.

The results may indicate that housing projects with distinctive architecture achieve higher prices for first-time sales than other housing projects, but this difference does not appear to persist with subsequent resale.

The in-depth interviews with real estate developers show that those who develop housing projects with distinctive architecture believe this gives both higher prices and also benefit from the public case processing, both of the zoning plan and later building application. The biggest barriers that have been uncovered are higher construction costs as well as public rules and regulations that limit the freedom of the work on the architectural expression.