Hvordan bør norske boligeiere allokere sin finansielle formue dersom de har et mål om stabilitet i formuen?

Abstract

Mange boligeiere i Norge har resterende kapital de ønsker å investere. I denne oppgaven finner jeg ut hvilken aktiva som gir mest stabilitet i boligporteføljer for boligeiere i de fire største byene i Norge: Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Jeg finner både ut hva som er det beste indeksfondet til å komplementere en boligportefølje og om 5-årige statsobligasjoner gjør porteføljen enda mer «optimal».

Det viser seg at boliginvesteringer i de fire største byene ikke kan sidestilles. Boligprisene i Oslo er både mindre volatile og har steget mer i forhold til de tre andre byene i tidsperioden jeg har analysert. De tre andre byene har prestert nokså likt med tanke på volatilitet og total-avkastning.

I den empiriske analysen jeg gjør, bruker jeg data mellom 01.01.2005-01.12.2020 fra bolig-markedet i Norge, diverse aksjeindekser og 5-årige statsobligasjoner. Totalt konstruerer jeg 16 porteføljer for de fire byene, hvor jeg optimerer porteføljene med hensyn på minimums volatilitet og Sharpe-ratio. For hver by skal 10 pst., 50 pst. og 90 pst. låses i bolig for å se om det utgjør noen forskjeller i hvordan hushold i ulike økonomiske situasjoner burde investere resterende formue.

I analysene uten statsobligasjoner finner jeg ut at det stort sett er et globalt indeksfond som ikke er valutasikret som har vært den beste investeringen for å komplementere en bolig uansett situasjon eller by. Når jeg legger til 5-årige statsobligasjoner i porteføljevalget viser det seg at de er et enda bedre supplement til en boligportefølje enn verdensindeksen.

Many homeowners in Norway have remaining capital they want to invest. In this thesis, I find out which asset that provides the best hedging for housing portfolios in the four largest cities in Norway: Oslo, Bergen, Stavanger and Trondheim. I find out both what is the best index fund to complement a housing portfolio and whether 5-year government bonds make the portfolios even more "optimal".

I find that housing investment in the four cities have given different results to homeowners. The Oslo housing index is both less volatile and has risen more over the period for my analysis. The other three cities have performed relatively similarly.

The empirical analysis I do in the thesis uses data between 01.01.2005-01.12.2020 from the housing market in Norway, various stock indices and 5-year government bonds. In total, I construct 16 portfolios for the four cities. For each city, 10pst., 50pst. and 90pst. will be locked in housing to see if there is any difference in how households in different financial situations should invest their remaining wealth. I optimize the portfolios with regards to least volatility and Sharpe-ratio.

In the analysis without government bonds, I find that it is largely a global index fund that is not currency hedged that has been the best investment to complement a home, regardless of situation or city. When I add 5-year government bonds to the portfolio selection, it turns out that this is an even better complement to a housing portfolio both in terms of volatility and risk-adjusted return (Sharpe-ratio).