Skatten som ingen ville ha, men "alle" fikk – En empirisk analyse av eiendomsskattens effekt på boligpriser i Norge.

Abstract

Innføring av eiendomsskatt er et tilbakevendende tema ved norske kommunevalg. Generelt sett er kommunenes inntekter sentralt bestemt, men beslutning om og utforming av eiendomsskatten gjøres lokalt. Eiendomsskatten skrives ut uavhengig av boligeierens inntekt og nettoformue, noe som har ført til steile fronter og opphetede diskusjoner, både lokalt og nasjonalt.

Oppgavens formål er å belyse eiendomsskattens langsiktige kapitalisering i boligprisen. Tidligere studier har belaget seg på et begrenset tidsrom og finner at eiendomsskatten kapitaliseres i boligprisene. Dermed er det interessant å finne ut av om det samme gjelder på lang sikt. Vi benytter kommunedata fra Statistisk sentralbyrå (SSB), Norsk samfunnsvitenskapelig datatjeneste (NSD) og Huseiernes landsforbund, samt et transaksjonsdatasett for alle fritt omsatte boliger fra Norkart for å besvare problemstillingen «påvirker eiendomsskatten boligprisene?». Den økonometriske analysen er gjennomført ved bruk av statistikkprogramvaren STATA og baserer seg på metodikken kjent som «Pooled Ordinary Least Squares» og modeller med faste effekter på kommune- og regionsnivå. Det kontrolleres direkte og indirekte for relevante variabler som påvirker boligprisene.

Fra analysen fremgår det at eiendomsskatten kapitaliseres i boligprisene og at effekten vedvarer over tid. Funnene samsvarer med øvrig litteratur på feltet og er i tråd med kapitaliseringshypotesen.

In the Norwegian local elections, the property tax is a reoccurring topic of debate. In general, the financing of Norwegian municipalities is quite centralized. However, decisions regarding whether or not to introduce property tax, and the layout of it, is controlled locally. Owners of property may be taxed regardless of their income and net worth. This has led to heated discussions, both locally and nationally.

The purpose of this thesis is to investigate the long term capitalization of property tax in house prices. Earlier, short term studies have shown that the property tax is capitalized into house prices. Therefore, it is interesting to explore the long term effects. We are utilizing aggregated data collected from Statistics Norway (SSB), Norwegian Centre for Research Data (NSD), and The Norwegian Homeowners Association. The real estate transaction dataset is compiled by Norkart. We have used STATA for the econometric analysis which is based upon the method of «Pooled Ordinary Least Squares» and fixed effects modeling. We control for variables directly and implicitly affecting house prices.

In the analysis, we find that the property tax is capitalized into the house prices on a long term basis. The findings are consistent with current literature and theory.