Vurdering av risiko ved verdsettelse av investeringseiendom

Abstract

For å verdivurdere investeringseiendom har tilgangen på informasjon mye å si. Det forteller noe om evnen til å se fremover som er viktig for enhver investering. I denne oppgaven er det sett på hvordan informasjonen kan håndteres. Som grunnlag har det blitt utarbeidet fire forskningsspørsmål. Med disse skal studiet å bygge videre på forskning som allerede er gjort om tema. 1. Hvilke likheter og ulikheter finnes mellom norske aktører innen verdivurdering av investeringseiendom? 2. Hvor hentes tallgrunnlaget til beregningen? 3. Hvordan legges risiko inn i beregningene? 4. Hvor langt har bruken av internasjonale standarder kommet i Norge? Tidligere forskning viser at metoder basert på kontantstrøm er mest brukt for verdivurdering, og studiet bekrefter dette. Finanstilsynet utga en rapport i 2010 hvor de anbefaler at eiendomsspesifikk risiko plasseres direkte i kontantstrømmen, noe som ikke ser ut til å være tilfelle i dag. Studiet indikerer at årsaken ligger i tilgangen på informasjon. De få sammenlignbare avkastningskravene som er tilgjengelig inneholder allerede eiendomsspesifikk risiko. Dette er ikke spesifisert i kildene, men kan antas siden det er vanlig praksis i Norge. Om en aktør skulle endret dette i beregningen ville avkastningskravet blitt mindre enn de det sammenlignes med. Jones Lang LaSalle viser at eiendomsmarkedet i Norge er lite transparent. Dette bekreftes videre i den kvalitative undersøkelsen. Flere av respondentene har egne databaser, men det finnes også tilgjengelig statistikk på markedsleie og avkastningskrav. I de åpne kildene mangler det vesentlig informasjon som er knyttet til oppnådd leienivå. Dette går på informasjon som lengde på kontrakten, felleskostnader, hva som inngår i leien, etc. Og i svært mange leiekontrakter som blir signert er leienivået konfidensielt. For å plassere eiendomsspesifikk risiko i kontantstrømmen bør det være et estimat på usikkerhet. Dette kan utarbeides med trinnvis kalkulasjon som gjør det mulig å beregne et standardavvik til verdien. Da kan verdivurderer bruke sannsynlig kostnad istedenfor estimert kostnad. Studiet viser at flere aktører i Norge, inkludert Norges TakseringsForbund, har begynt å ta i bruk internasjonale standarder. Hovedsakelig er det TEGoVA som blir brukt i Norge, men RICS ble også observert i ett tilfelle. Dette gjør det enklere for utenlandske investorer å etablere seg. Samtidig kan dette bidra til at markedet i Norge blir mer transparent på grunn av kravene til dokumentasjon i arbeidet. Det finnes land i Europa som er mye lenger enn Norge på dette feltet, og fremtiden vil vise hva som skjer her.