| dc.description.abstract | Hensikten med oppgaven er å foreslå tiltak BackeGruppen kan implementere for å mer effektivt utnytte synergieffekten av å ha byggherre og entreprenør i samme organisasjon. Byggherre og entreprenør i samme organisasjon gir fordeler ettersom det tilrettelegger for tillit, effektiv kommunikasjon og involvering. Studenten har imidlertid avdekket funn som tyder på at fordelenes potensial ikke utnyttes i stor nok grad. Problemstillingen for oppgaven er derfor Hvordan forbedre BackeGruppens internprosjekter med underproblemstillingene; Hvilke utfordringer finnes, hvordan kan disse utfordringene løses og i prioritert rekkefølge, hvilke tiltak foreslås for å løse utfordringene?
I et pilotstudium gjennomført våren 2014 avdekket studenten en rekke utfordringer med samarbeidet. Med bakgrunn i disse, ble det innledningsvis foreslått virkemidler for å løse utfordringene. Virkemidlene omhandler kontraktsdetaljering, tidspunkt for entreprenørinvolvering, entreprenør med finansieringsansvar, grad av samspill, entreprenør med driftsansvar og garantitidens varighet. Virkemidlene har satt begrensninger på litteraturomfang og analyseområde. I tillegg omfatter oppgaven kun prosjektenes utviklings- og tidligfase, ettersom pilotstudiet avdekket størst forbedringspotensial i denne fasen. Utførelsesfasen omtales ikke, og det fokuseres i størst grad på BackeGruppens utfordringer fremfor fordeler. Oppgaven avgrenses kun til å gjelde BackeGruppen, herunder Backe Prosjekt og Backe-entreprenører Backe Prosjekt benytter i internprosjektene. Den tidsavgrenses til høsten 2014 og inngår som avsluttende oppgave ved masterprogrammet Bygg- og miljøteknikk ved NTNU.
Den forskningsmetodiske tilnærmingen omfatter hovedsakelig litteraturstudium og semistrukturerte dybdeintervju. Det er i tillegg benyttet casestudium og til en viss grad deltagende observasjon. Det ble vurdert om man skulle gjennomføre en kvantitativ undersøkelse (spørreundersøkelse), men dette ble forkastet på grunn av antall respondenter.
Dybdeintervjuene avdekket at hovedutfordringen omhandler tidspunkt for entreprenørinvolvering. Entreprenør mener de involveres for sent, byggherre mener entreprenør involveres til rett tid. Byggherre nevner prosjekter entreprenøren er involvert svært tidlig, men har manglet engasjement og konstruktive bidrag. Dette kan forklares med at entreprenøren har et kortere tidsperspektiv enn byggherre, og ikke har mulighet til å låse ressurser hele utviklingsfasen igjennom. Entreprenørene på sin side, mener det sene involveringstidspunktet medfører dyrere prosjekter som følge av kostbare løsninger, usikkerhet og revideringer av tegningsgrunnlag. De mener byggherren ikke forstår viktigheten av tidlig entreprenørinvolvering.
De to partene har svært forskjellig syn på samspillentrepriser. Entreprenør ønsker dette fordi det kan øke deres fortjeneste som følge av tidlig involvering, men byggherre vil heller forholde seg til den reduserte risikoen en totalentreprise gir. Videre avdekkes det uenigheter om kontraktenes innhold, herunder tillegg, endringer og rekkefølgebestemmelser byggherre ønsker. For de forhold kontrakten ikke fullverdig dekker, gis det inntrykk av at én av partene håndhever kontrakten svært strengt og således, til en viss grad, suboptimaliserer BackeGruppens helhet.
Entreprenøren mener byggherrens flate organisering gjør dem ute av stand til å ivareta byggherreansvaret tilfredsstillende. Byggherre avviser dette, og henviser til praksis med å innleie ressurser ved kapasitetsproblem. I tillegg later ikke alltid partene til å være klar over effekten av samspillvirkemidler som kan bedre samarbeidet. Dette gjelder workshops, samlokalisering, åpen bok og lignende. Prosjektlederne på begge sider er ikke alltid samstemt om forventninger, samarbeidsform, gjennomføringsstrategi, engasjement og kommunikasjonsmetode. BackeGruppens geografiske spredning tatt i betraktning, opplever entreprenørene i distriktene at internprosjekter skrinlegges som følge av lavere salgspris enn i byene.
Mange av BackeGruppens utfordringer kan løses med tidligere entreprenørinvolvering. Utfordringer med tidlig entreprenørinvolvering kan løses ved å utarbeide en milepælplan der avgjørelser utsjekkes . Da låses beslutninger og usikkerhet reduseres. I tillegg kan daglig leder entreprenør innlemmes i jury for arkitektvalg og tomteløsning som et alternativ til full entreprenørinvolvering fra prosjektoppstart. Geografiske forskjeller (lavere salgspris) kan møtes med åpenhet og sannsynlighet for prosjektgjennomføring fra byggherres side, eventuelt en delingsmodell for partenes påløpte kostnader i utviklingsfasen.
Det kan også utarbeides en best practice for internprosjektene. Dokumentet bør utarbeides med representanter fra alle involverte og omfatte tidspunkt for entreprenørinvolvering, standardisert kontrakt felles for alle prosjekter (dog med muligheter for prosjektspesifikke endringer), rutiner for kick-off, reklamasjons-, kunde- og tegningshåndtering, retningslinjer for utviklingsfasen osv. Uklare grensesnitt som medfører suboptimalisering kan avdekkes gjennom tidlige avklaringsmøter og tidlig entreprenørinvolvering. En kan også i større grad benytte workshops og samlokalisering for å skape større engasjement og eierskap, samt samkjøre forventninger og behov.
BackeGruppen kan implementere en samspill til totalentreprise -modell. Entreprenøren gir da et tilbud (garantert makspris 1), byggherre og entreprenør bearbeider tilbudet i en samspillfase, finner besparelser og utarbeider ny pris (garantert makspris 2). I samspillfasen er bøker åpne. Ut ifra den nye prisen tegnes totalentreprisekontrakt og over-/ underskridelser deles avslutningsvis. Denne samspillentreprisemodellen tar høyde for byggherres ønske om lav risiko og entreprenørs ønske om tidligere involvering og større fortjeneste.
I prioritert rekkefølge, fra høyeste prioritet og nedover, anbefaler studenten følgende tiltak:
1. Samspillmodell tilpasset BackeGruppen
2. Milepælplan
3. Utarbeide best practice
4. Kick-offs (workshops i tidligfase) som standard rutine i prosjektoppstarten
5. Delingsmodell for påløpte kostnader i utviklingsfasen | nb_NO |
