| dc.description.abstract | Hensikten med denne oppgaven har vært å få innsikt i vaktmesterens rolle i kommunal eiendomsforvaltning.
Norske kommuner har frihet til å organisere sin eiendomsforvaltning etter sine unike geografiske, demografiske, politiske og økonomiske vilkår, hvilket har ført til at det eksisterer mange varianter av kommunale FM-modeller innenfor kommunal FM.
I norske kommuner har tendensen til å ivareta tjenestene i egen driftsorganisasjon vært relativt stabil de siste 12 årene, selv om enkelte har valgt å gå i retning av konkurranseutsetting og større grad av outtasking av oppgaver. Benchmarking er et virkemiddel som også blir brukt i større grad av kommunale bygningseiere.
Det har skjedd store endringer innenfor FM de siste årene med tanke på den rivende utviklingen innenfor teknologi og bygg, samtidig som det er et økt fokus på å tilfredsstille brukers behov. Utviklingen påvirker også vaktmesterrollen, som har endret seg fra en i hovedsak desentral organisering og dermed rektors ansvar – til å ivareta en mer kompleks rolle som svarer til de generelle endringene i FM. Fokuset på inneklimaet har også blitt større de siste 10-20 år, som kan tilskrives blant annet økt forskningsinnsats innenfor sammenhengen mellom dårlig inneklima, prestasjoner og helse.
Samlet medfører dette et stort ansvar for eiere av kommunale bygninger, som – samtidig med å opprettholde et godt inneklima i sin bygningsmasse for sine brukere – må følge med i utviklingen, drive kostnadseffektivt og ivareta riktig kompetanse – både på strategisk, taktisk og operativt nivå.
Problemstillingen jeg har utledet med utgangspunkt i dette, er følgende:
Hvordan kan organisering av vaktmestertjenesten være et virkemiddel for måloppnåelse, med spesielt henblikk på inneklima?
Jeg har gått i dybden på problemstillingen ved hjelp av tre forskningsspørsmål:
FS 1 Hvordan er organiseringen av vaktmestertjenesten i casekommunene, og hvordan støtter den opp om organisasjonens mål?
FS 2 Hva er vaktmesters roller og oppgaver i casene?
FS 3 Hvordan har vaktmesteren betydning for inneklimaet i casekommunene?
Tilnærmingen til problemstilling og forskningsspørsmål er gjort ved å studere kommunale eiendomsforvaltere som representerer ytterpunktene innenfor organisering med henblikk på graden av intern og ekstern tjenesteyting (outsourcing/i egen organisasjon). Variasjonene ble utforsket ved et multicasestudie og kvalitativ metode, herunder litteraturstudier, dokumentstudier og intervjuer. Respondentene ble valgt på bakgrunn av sine roller innenfor strategisk, taktisk og operativt nivå i FM-organisasjonene, i tillegg til brukere ved barneskoler - her representert ved skolens ledelse.
Casekommunenes mål oppfylles med ulike virkemidler. Politikere ønsker i enkelte tilfeller å sammenligne egen kommunal eiendomsforvaltning med både private og eksterne aktører for å vurdere FM-organisasjonens måloppnåelse og effektivitet. KOSTRA er en mulig indikator på måloppnåelse og effektiv drift, men må benyttes med varsomhet ettersom rapporteringen ikke gir et fullgodt bilde av ulikhetene i organisering av eiendomsforvaltningen, ikke bare på grunn av at kostnader rapporteres ulikt mellom kommuner – men også fordi tallene ikke gir det fulle og hele bildet av kvalitet, eller virkemidlene de ulike FM-organisasjonene benytter seg av. Kostnader alene bør ikke være den eneste indikatoren for å vurdere hvorvidt outsourcing/outtasking gir et helhetlig bedre valg enn å beholde og utføre tjenestene internt. Casene viser også at full outsourcing av hele tjenestespekteret ikke nødvendigvis er en forutsetning for økt profesjonalitet og effektiv drift.
Basert på casene ser vi at vaktmestre har stor variasjon i utøvelse i oppgaver, og de har et stort ansvarsspenn. I tillegg kan vaktmestre fylle både den sosiale rollen så vel som den rent tekniske, og utførelse av brukertjenester som en del av vaktmesters oppgaver går ikke nødvendigvis på bekostning av inneklima. Strategien gir blant annet føringer hvorvidt en del av vaktmesterens rolle er å bidra til holdningsskapende og forebyggende arbeid, og vaktmesters rolle og oppgaver blir dermed et virkemiddel for måloppnåelse. Effektene av rollevariasjonene lar seg ikke måle kun ved kroner og øre, men respondentene er enige om at dette øker kvaliteten på tjenestene og levetiden på byggene. Casene viser begge disse ytterpunktene i variasjoner i roller i praksis, og at begge oppfattes positivt av brukerne til tross for ulikhetene.
Det er ulike oppfatninger blant casene hvorvidt vaktmester og bruker har en direkte påvirkning på inneklima. I noen case legges et større ansvar på bruker og vaktmester i form av interaksjonen imellom disse, med teknologien som bakteppe. I kommune Ekstrovert er det en felles oppfatning at inneklima først og fremst styres fra tekniske anlegg.
Basert på teori og svar fra respondenter i de ulike casene er det naturlig å vurdere at bredden i kompetansen i en driftsorganisasjon må samsvare med bredden i bygningsmassens egenskaper i form av teknologiske kompleksitet og alder. Om kompetansen ivaretas hos den enkelte vaktmester eller spisset hos enkelte eller kjøpes inn eksternt er en vurdering av hvilken fleksibilitet en kommune ønsker å ha, hvilken bygningsmasse den besitter og hvilke ønsker og muligheter organisasjonen har for å ivareta denne kompetansen internt. En slutning er at man ikke kan organisere seg ‘vekk’ fra inneklimaproblematikk; samtlige brukere opplever utfordringer, særlig vedrørende temperatur, som alltid vil være avhengig av den enkelte brukers oppfatning av komfort.
Den fysiske nærheten til bygningene trenger dermed ikke være et suksesskriterium, men at én dedikert person har ett eierskap og ansvar til sitt bygg er et element som er tydelig i alle casene selv om det operative eierskapet utøves ulikt, og uavhengig av om majoriteten av de operative tjenestene er satt ut.
Anbefalinger på bakgrunn av god praksis
Oppgavens hensikt er ikke å generalisere på bakgrunn av de få utvalgte casene, men enkelte funn gir grunnlag for å tenke og anbefale det som tilsynelatende er god praksis, basert på resultater, litteratur og dokumentgjennomgang:
- Kommunens mål og FM-organisasjonens formål må være forankret i alle nivåer av eiendomsforvaltningen, også hos brukerne – for å oppnå en vellykket organisering
- Kommunale byggeiere må gjøre en vurdering av om kompleksiteten og alder i bygningsmasse tilsier at de bør bygge kompetansen internt eller om den kan ivaretas på andre måter .
- Det bør etableres gode måleindikatorer som kan synliggjøre verdien av kompetanse, effekten av holdningsskapende og forebyggende arbeid og andre virkemidler, blant annet for å gi et bedre sammenligningsgrunnlag mellom kommunene - men også for å gi formelle eiere bedre beslutningsgrunnlag
Organisasjonene har også gode forutsetninger for å kunne lære av hverandre og utveksle erfaringer, samt være åpne for at samme mål kan oppfylles med ulike virkemidler. | nb_NO |
