Verdsettelse av Strandtorget på Lillehammer

Abstract

NORSK: Hensikten med oppgaven har vært å verdivurdere kjøpesenteret Strandtorget på Lillehammer. Senteret er eid av Niam V Strandtorget Eiendom AS og forvaltes av Sektor gruppen. Verdivurderingen er gjort på bakgrunn av strategiske analyser og en regnskapsanalyse. I den strategiske analysen gjennomførte vi først en intern analyse hvor vi så på Strandtorgets ressurser. Gjennom denne fant vi styrker og svakheter ved Strandtorget. Dette tok vi med oss videre til Porters fem krefter hvor vi analyserte konkurransearenaen. For ekstern analyse brukte vi en PESTEL-analyse som tar for seg de viktigste makroforholdene. Til slutt oppsummerte vi interne og eksterne forhold, samt muligheter og trusler i en SWOT-analyse med forslag til tiltak Strandtorget kan gjøre. I regnskapsanalysen så vi på Strandtorgets regnskap. Vi så blant annet på drift og ulike nøkkeltall. Disse nøkkeltallene analyserte vi og sammenlignet dem opp mot et konstruert bransjesnitt og et lignende kjøpesenter. Deretter laget vi en oppsummering av hvordan Strandtorget presterer generelt og opp mot utvalgte konkurrenter. Videre i verdsettelsen valgte vi å analysere Strandtorget både som eiendom og som AS. Vi brukte diskontert nåverdimetode for å regne ut verdien fra fremtidige kontantstrømmer, for så å sammenligne verdien med utvalgte tilleggsmetoder. I tillegg til en eksakt verdi, valgte vi å ta i bruk en scenarioanalyse og en sensitivitetsanalyse for å få se i hvor stor grad verdien kan variere ut fra eventuelle svingninger i de viktigste variablene. I vår verdivurdering kom vi frem til at markedsverdien til Niam V Strandtorget Eiendom AS per 1. Mai 2015 er: 1 145 759 000 NOK.

ENGLISH: The purpose of our study is to assess the value of the Strandtorget shopping center located in Lillehammer. The center is owned by Niam V Strandtorget Eiendom AS and managed by Sektor gruppen. Our valuation methodology includes both strategic and financial analyses. In the strategic analysis, we first conducted an internal resource analysis of Strandtorget. This analysis was done to determine Strandtorget’s strengths and weaknesses. We also analyzed Porters five forces to determine the competitive arena Strandtorget faces. Then, for the external analysis we used a PESTEL-analysis, which addresses the main macro conditions. Lastly, we summarized the internal and external factors, and opportunities and threats in a SWOT-analysis with proposed measures for Strandtorget. For the financial statement analysis, we looked at their operations and various key ratios. These key figures were analyzed and compared with a similar shopping center and up against constructed industry averages. With comparisons, these numbers enabled us to analyze how Strandtorget was performing financially. Lastly, we did the valuation. We chose to valuate Strandtorget as both a property and as an organization. We used the discounted present value method for calculating the value from the future cash flows. Then we compared our result with selected additional methods. In addition to an exact value, we chose to conduct a scenario analysis and sensitivity analysis to view how much the value can vary form any fluctuations in the key variables. In our valuation of Niam V Strandtorget Eiendom AS, we came to the conclusion that the market value as off 1. May 2015 is: 1 145 759 000 NOK.