| dc.description.abstract | Transformasjon av Ensjø med ”forhandlingsbasert byutvikling”.
Regulering av grunneiendom er en demokratisk prosess som griper inn i privat og offentlig
eiendomsrett. Det er plan og bygningsloven som danner rammene og regelverket rundt
reguleringsprosessene. På Ensjø i Oslo har kommunen gjennomført transformasjon av
området med en ny modell. Transformasjonen er fra industri, med stort innsalg av bil-relatert
virksomhet, til byutvikling med oppmot 7000 nye boliger. Metoden fikk betegnelsen
”forhandlingsbasert byutvikling” og baser seg på en programmering og organisasjonsmodell.
Modellen kjennetegnes ved at området ble programmert gjennom et planleggingsprogram og
prinsipplaner for det offentlige rom (VPOR). Organiseringen gjennomføres ved felles
organisering og ressursavklaring mellom kommunale etater, samlet i ”Samarbeidsgruppen”.
Samarbeidsgruppen hadde omfattende og god dialog med ”Grunneierforening”, under
utarbeiding av planleggingsprogrammet og VPOR `en.
Avklare påvirkning og involvering hos aktørene – hensikten med oppgaven.
Gjennom oppgaven vil jeg studere de private grunneierne i et transformasjonsområde med en
koordinert offentlig sektor, som gjennom ”forhandlingsbasert byutvikling” skal fordele
kostnader og verdier. Ambisjonene ligger i å få ny viten som kan fornye og forbedre den
praksis som oppstår mellom private grunneiere og planmyndighet. Jeg vil avklare hvorvidt de
enkelte grunneiere blir presset ut av området på bekostning av de store boligutviklerne. Blir
de mindre grunneierne tvunget til å avhende/selge eller inngå partnerskap med større
boligutviklere og på den måten ikke få delta?
Oppgaven har følgende problemstilling: Blir små eiendomsbesittere presset ut av
transformasjonsområdet ved bruk av ”forhandlingsbasert byutvikling”?
Intervjuer og dokumenter.
For å kunne svare på problemstillingen har det vært nødvendig å kartlegge kommunens
påvirkning på eiendomsbesitterene og hvordan de ulike private eiendomsaktørene har opplevd
prosessen med transformasjon av Ensjø. For å få svar, er det gjennomført dybdeintervju og
dokumentinnhenting som igjen har gitt informasjon om ulike grunneieres involvering.
Sentralt i plan og bygningslovens er medvirkning, bruk av utbyggingsavtaler og
rekkefølgebestemmelser. Dette er elementer som er studert og vurdert i forhold til prosessen
8
på Ensjø. For å få forståelse av de krefter som virker inn på prosessene ved transformasjon er
det videre lagt vekt på tidligere studier av samfunnsstyring og gjennom det fått viten om
nettvekkoblinger, endringer og makt. Endringer fra et overordnet statlig styresett til
nettverksstyring med samarbeid mellom offentlig og private, er sentralt.
Kommunen og aktørene på Ensjø.
Plan og bygningsloven forbyr inngåelse av utbygningsavtaler i forkant av vedtatt
reguleringsplan. Funn viser at kommunens omtale av metoden som er benyttet på Ensjø har
gått fra ”forhandlingsbasert byutvikling” til ”Ensjø Modellen” og andre benevnelser som er
mindre preget av forhandlinger med påfølgende avtaler, inngått i forkant av reguleringsplaner.
Dette sammen med nettverksstyring kan sees på som om modelen på Ensjø har et demokratisk
underskudd, ved at beslutninger flyttes fra bystyresalen og ut til nettverket rundt
transformasjonen. De aktive eirene har gjennom deltagelse og medvirkning fått ta del i denne
prosessen. Det viser seg videre at det er de samme aktive eierne som har gjennomført
transformasjon på egen eiendom. De passive eierne har vist seg i liten grad å transformere
eiendom, men i større grad valgt å selge. Det er ikke avdekket funn som forklarer hvorfor de
har solgt. Boligutviklere sin betydelige inntreden på Ensjø skjøt fart godt ut i perioden og de
har i dag en dominerende rolle.
Resultater av transformasjonen på Ensjø.
Funn viser at transformasjonen på Ensjø på flere områder har vært vellykket. Kommunen er
på god vei til å lykkes med transformasjonen, boligutviklere har gjennomført og ferdigstilt
mange prosjekter. De små og store eiendomsbesitterene, uansett deltagelse i
transformasjonen, har fått en verdiøkning. Det er ikke avdekket om dette skyldes
”forhandlingsbasert byutvikling” eller den generelle markedsutviklingen for bolig.
Det er ikke avdekket holdepunkter i oppgaven som kan hevde at ”forhandlingsbasert
byutvikling” presser små eiendomsbesittere ut av transformasjonsområder. | nb_NO |
