"Forhandlingsbasert byutvikling" - En "honningkrukke" for de store boligutviklerne? : Et studie av Ensjø

Abstract

Transformasjon av Ensjø med ”forhandlingsbasert byutvikling”. Regulering av grunneiendom er en demokratisk prosess som griper inn i privat og offentlig eiendomsrett. Det er plan og bygningsloven som danner rammene og regelverket rundt reguleringsprosessene. På Ensjø i Oslo har kommunen gjennomført transformasjon av området med en ny modell. Transformasjonen er fra industri, med stort innsalg av bil-relatert virksomhet, til byutvikling med oppmot 7000 nye boliger. Metoden fikk betegnelsen ”forhandlingsbasert byutvikling” og baser seg på en programmering og organisasjonsmodell. Modellen kjennetegnes ved at området ble programmert gjennom et planleggingsprogram og prinsipplaner for det offentlige rom (VPOR). Organiseringen gjennomføres ved felles organisering og ressursavklaring mellom kommunale etater, samlet i ”Samarbeidsgruppen”. Samarbeidsgruppen hadde omfattende og god dialog med ”Grunneierforening”, under utarbeiding av planleggingsprogrammet og VPOR `en. Avklare påvirkning og involvering hos aktørene – hensikten med oppgaven. Gjennom oppgaven vil jeg studere de private grunneierne i et transformasjonsområde med en koordinert offentlig sektor, som gjennom ”forhandlingsbasert byutvikling” skal fordele kostnader og verdier. Ambisjonene ligger i å få ny viten som kan fornye og forbedre den praksis som oppstår mellom private grunneiere og planmyndighet. Jeg vil avklare hvorvidt de enkelte grunneiere blir presset ut av området på bekostning av de store boligutviklerne. Blir de mindre grunneierne tvunget til å avhende/selge eller inngå partnerskap med større boligutviklere og på den måten ikke få delta? Oppgaven har følgende problemstilling: Blir små eiendomsbesittere presset ut av transformasjonsområdet ved bruk av ”forhandlingsbasert byutvikling”? Intervjuer og dokumenter. For å kunne svare på problemstillingen har det vært nødvendig å kartlegge kommunens påvirkning på eiendomsbesitterene og hvordan de ulike private eiendomsaktørene har opplevd prosessen med transformasjon av Ensjø. For å få svar, er det gjennomført dybdeintervju og dokumentinnhenting som igjen har gitt informasjon om ulike grunneieres involvering. Sentralt i plan og bygningslovens er medvirkning, bruk av utbyggingsavtaler og rekkefølgebestemmelser. Dette er elementer som er studert og vurdert i forhold til prosessen 8 på Ensjø. For å få forståelse av de krefter som virker inn på prosessene ved transformasjon er det videre lagt vekt på tidligere studier av samfunnsstyring og gjennom det fått viten om nettvekkoblinger, endringer og makt. Endringer fra et overordnet statlig styresett til nettverksstyring med samarbeid mellom offentlig og private, er sentralt. Kommunen og aktørene på Ensjø. Plan og bygningsloven forbyr inngåelse av utbygningsavtaler i forkant av vedtatt reguleringsplan. Funn viser at kommunens omtale av metoden som er benyttet på Ensjø har gått fra ”forhandlingsbasert byutvikling” til ”Ensjø Modellen” og andre benevnelser som er mindre preget av forhandlinger med påfølgende avtaler, inngått i forkant av reguleringsplaner. Dette sammen med nettverksstyring kan sees på som om modelen på Ensjø har et demokratisk underskudd, ved at beslutninger flyttes fra bystyresalen og ut til nettverket rundt transformasjonen. De aktive eirene har gjennom deltagelse og medvirkning fått ta del i denne prosessen. Det viser seg videre at det er de samme aktive eierne som har gjennomført transformasjon på egen eiendom. De passive eierne har vist seg i liten grad å transformere eiendom, men i større grad valgt å selge. Det er ikke avdekket funn som forklarer hvorfor de har solgt. Boligutviklere sin betydelige inntreden på Ensjø skjøt fart godt ut i perioden og de har i dag en dominerende rolle. Resultater av transformasjonen på Ensjø. Funn viser at transformasjonen på Ensjø på flere områder har vært vellykket. Kommunen er på god vei til å lykkes med transformasjonen, boligutviklere har gjennomført og ferdigstilt mange prosjekter. De små og store eiendomsbesitterene, uansett deltagelse i transformasjonen, har fått en verdiøkning. Det er ikke avdekket om dette skyldes ”forhandlingsbasert byutvikling” eller den generelle markedsutviklingen for bolig. Det er ikke avdekket holdepunkter i oppgaven som kan hevde at ”forhandlingsbasert byutvikling” presser små eiendomsbesittere ut av transformasjonsområder.