| dc.description.abstract | Hensikten med denne oppgaven er å kartlegge strategiske faktorer og metoder som kan optimalisere verdien for eier av et eiendomsselskap, både på enkelt-eiendomsnivå og på porteføljenivå. Ledelsen i et eiendomsselskap må ta hensyn til både å møte leietakerne sine behov samt opprettholde eierinteressene gjennom strategisk styring av sine enkelt-eiendommer og eiendomsporteføljer. Oppgaven består av tre temaer; strategi, portefølje og enkelt-eiendom som er vurdert basert på teori og litteratur, samt gjennom casestudier fra eiendomsselskaper i Norge. På grunn av begrensninger med hensyn til omfanget av oppgaven er det gjennomført innsnevringer. For strategi er det undersøkt hvordan selskaper danner sin strategi basert på Porters five forces (Porter M., 2008) og hvordan beslutninger burde bli tatt i henhold til den fastsatte strategien. For porteføljedelen er oppgaven innsnevret til å undersøke diversifiseringsmulighetene i eiendom og hvordan en cluster-tankegang kan implementeres for å oppnå størst mulig verdi for eieren. Det siste tema omhandler verdi i enkelteiendom. Temaet er innsnevret til å se på hva som gir verdi for eier, men også bruker i driftsfasen av kontorbygg. Det viser seg gjennom teori, litteratur og undersøkelser gjennomført i denne oppgave at eiers verdioppnåelse er svært avhengig av brukerens tilfredshet, og det er derfor også valgt å kartlegge brukerens behov.Begrepet verdi er diffust, som baseres på subjektive tolkninger og meninger. Verdi handler om å tilfredsstille en brukers behov. For å spesifisere begrepet kan verdi deles inn i to grupper; bruksverdi og bytteverdi. Bruksverdi er i hvilken grad et produkt eller tjeneste tilfredsstiller brukerens ønsker og behov gjennom bruksfasen, uavhengig av kostnader og inntekter tilknyttet til kjøp og bruk av produktet eller tjenesten. Bytteverdien refereres til en spesifikk økonomisk pris som produktet eller tjenesten er verdt i markedet, og kan både være inntekter og utgifter avhengig av hvilket perspektiv du ser fra. Bruks- og bytteverdien henger sammen da den totale verdien som oppnås er forholdet dem imellom.Undersøkelsene har vist seg å gi nyttig belysning av verdiskapning både på strateginivå, porteføljenivå og enkelt-eiendomsnivå. Casestudiet som er gjennomført har i noen grad vært i samsvar med litteraturen som er brukt i teori- og litteraturkapitlet. For å illustrere funnene i denne oppgaven og sammenhengen mellom de tre ulike temaene er dette best forklart ved å starte med enkelt-eiendom da verdiene i følge undersøkelsene i denne oppgaven i bunn og grunn kommer fra selve eiendommene. For eiere av enkelt-eiendom skapes verdi gjennom å møte leietakerens behov. På den måten vil eier oppnå verdi gjennom lange leieavtaler, høye leieinntekter og høy markedsverdi på bygget. Skrevet på en annen måte ved å benytte seg av verdibegrepene; hvis eier klarer å skape bruksverdi for bruker, til en fornuftig bytteverdi (leiepris, drifts og vedlikeholdskostnader), vil eier selv oppnå bruks- og bytteverdi. Klarer dermed eier å definere hva som gir en leietaker verdi, har eieren en unik mulighet til å selv oppnå verdi. Funnene i teori- og litteraturkapitlet viser at verdi for eier og bruker (leietaker) korrelerer i stor grad, så det ble også undersøkt hva som gir verdi for bruker. Eiendom skal for en bruker (leietaker) fungerer som et sted hvor en organisasjon kan realisere resultater gjennom godt arbeidsmiljø, høy effektivitet og produktivitet. Dette gjelder først og fremst byggets form, tilpasningsdyktigheten, fleksibiliteten, innemiljø, kvaliteten på tekniske anleggene, vedlikehold og relasjonen mellom bruker og eier. Undersøkelsene viser at de overordnede faktorene som beliggenheten og byggets representasjon er de viktigste faktorene ved en eiendom for brukeren. De viktigste underordnede faktorene er tilpasningsdyktigheten, innemiljøet og de funksjonelle løsningene gjennom tekniske anlegg, samt god relasjon med eier i bruksfasen. Alle disse faktorene er med på å skape trivselsfaktoren til en bruker, og derfor de faktorene som eier må fokusere på. Dette stemmer veldig godt overens med funnene til Eikeland (2008) og Spencer & Winch (2002) beskrevet i teori- og litteraturkapitlet.Det er dog viktig å være klar over at disse resultatene er basert på brukere av kontorbygg, og ikke andre type næringsbygg og/eller bolig som denne oppgaven også omhandler. Det er dog naturlig å tro at mange av faktorene også vil gjelde for andre eiendomstyper da mange av faktorene er standardiserte. Selskaper har gjerne flere eiendommer som er samlet i selskapets eiendomsportefølje. For å optimalisere verdien til hele selskapet hjelper det derfor ikke kun å møte leietakerens behov. Det handler i følge funnene i teori-, litteratur- og casestudiene om å bygge opp en hel portefølje med fornøyde leietakere gjennom strategisk plassering av de ønskede eiendomstypene, med riktig type leietakere og forfallstruktur i henhold til den overordnede strategien. I teori- og litteraturkapitlet ble det diskutert diversifiseringsmetoder i USA og Storbritannia, noe som ga blandede resultater uten klare konklusjoner. Denne teorien og litteraturen diskuterte blant annet geografisk- og eiendomstype diversifiseringsmetoder. Resultatene viste dog at økonomisk diversifisering, som baseres på å spre eiendommer i forskjellige økonomiske regioner, ga større diversifiseringseffekt enn for geografisk diversifisering. I et land som Norge som har en relativt liten og ensrettet økonomi er det gjennom funnene i denne oppgaven vist at diversifiseringsmulighetene overvinnes av det å være lokal og tilgjengelig for leietakerne og derfor nedprioritert. Eiendomsselskaper i Norge burde derfor rendyrke strategien og bli god på et marked innenfor en eiendomstype, noe som vil gi eier større bytteverdi enn å diversifisere. Dette viser seg å gjelde spesielt for børsnoterte eiendomsselskaper med mange investorer. En annen måte som kan bidra til optimalisering av verdien av et eiendomsselskap er cluster-tankegang. Å samle sammen leietaker med lik kjernevirksomhet i et geografisk område, samt oppkjøp av eiendommer med strategisk plasseringen slik at man får kontroll over markedet vil skape en attraktivitet som vil tiltrekke et bredere spekter av leietakere som igjen vil øke bytteverdien for selskapet. En eier av et eiendomsselskap burde derfor tilrettelegge for en slik mulighet og bidra til å bygge opp clustere. For at eiendomsselskaper skal optimalisere verdien for både portefølje- og enkelt-eiendomsnivå er det viktig at beslutninger blir tatt i henhold til den overordnede strategien. Kjøp og salg av eiendommer samt drift og vedlikehold må derfor vurderes opp mot strategien og dette gjøres gjennom en aktiv porteføljetilnærming. For å optimalisere verdiene til eier av et eiendomsselskap i Norge, må man derfor rendyrke strategien i henhold til kunnskapen, erfaringen og tilgjengeligheten, ta beslutningene i henhold til den overordnede strategien, fremme cluster-effekten for sine leietakere og møte leietakerne sine behov. | nb_NO |
