Energieffektivisering av eksisterende boliger i boligselskap:Hvilke faktorer påvirker borettslags beslutninger om energieffektive rehabiliteringstiltak?

Abstract

Kommunal- og regionaldepartementet har utarbeidet en miljøhandlingsplan for bygg- og boligsektoren for 2009-2012. Et av satsingsområdene i handlingsplanen er å redusere behovet for energi i bygningsmassen. Det hevdes at det ligger et vesentlig potensial i energieffektivisering av den eksisterende bygningsmassen. Med dette som utgangspunkt, har rapporten følgende problemstilling:Hvordan utnytte potensialet som ligger i energieffektiv rehabilitering av boliger i boligselskap, og da spesielt borettslag?I Norge totalt sett, er majoriteten av boligene eneboliger, og disse står for en vesentlig andel av energiforbruket i boliger. I de store norske byene er 30 prosent av boligene tilknyttet borettslag, og mange av disse er nå rede for rehabilitering. For å få gjennomslag for energieffektiv rehabilitering av borettslag er man avhengig av to tredjedels flertall i en generalforsamling. Dette kreves ved gjennomføring av tiltak som går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold.Gjennom intervju med fem styreledere i borettslag i Trondheim og fire eksperter på området forsøkes det i studien å finne svar på hvilke faktorer som påvirker beslutningsprosesser i forhold til energieffektiv rehabilitering av boliger i borettslag. Hos de fire borettslagene i studien som til nå har vært gjennom prosessen mot energieffektiv rehabilitering, var prosessen initiert av beboere som ikke var fornøyd med bygningenes standard og innemiljøet. Det endte med energieffektiv rehabilitering i tre av disse tilfellene.Tidligere studier belyser utfordringer et borettslag kan møte i forbindelse med beslutninger om energieffektiv rehabilitering. Resultatene i denne studien samsvarer med funn i tidligere studier. Resultatene viser at følgende faktorer påvirker beslutninger som tas i borettslag: personlig økonomi og borettslagets økonomi, energipris, holdninger, kunnskap, bygningenes standard, beboersammensetning, regelverk, offentlig finansiering, kommunikajson og informasjonsflyt.Noen beboere mener rehabilitering er for dyrt, og noen er redd økte fellesutgifter. Hvor stor rolle beboernes økonomi spiller, kommer an på borettslagets økonomi. I videre studier kan det være interessant med en dypere studie for å se hvilken rolle økonomien spiller. Det er av interesse å vite hvor mye beboere er villig til å betale for økt komfort, og hva kan man forvente at man skal betale? Få vil i utgangspunktet investere i noe som ikke lønner seg. En beboers økonomiske situasjon vil også kanskje spille en mindre sentral rolle dersom energieffektiv rehabilitering blir normen ved rehabilitering.Regelverk er av betydning da det er med på å legge føringer for hvor høye ambisjoner man må sette seg ved rehabilitering. Hvor strengt lovverket skal være kan diskuteres. Dersom myndighetene innfører et betydelig strengere lovverk for eksisterende boliger, er det samtidig viktig at forbrukere stimuleres gjennom svært gunstige lån eller betydelige støttebeløp.Kommunikasjon mellom alle ledd er også avgjørende. Gjennom kommunikasjon kan man blant annet bryte barrierer og gi beboerne eierskap til prosjektet. Det er også viktig at den som presenterer rehabiliteringen til beboeren vet hvilken informasjon det bør fokuseres på, og hvordan dette skalpresenteres. Det kan være av interesse med nærmere studie av kommunikasjon og informasjonsflyt mellom de ulike partene.Det kommer frem i studien at det er for lite kunnskap hos alle de involverte partene. Beboere har ikke tilstrekkelig bestillerkompetanse, rådgivere har ikke nok kunnskap om bygningsfysikk og håndverkere vet ikke alltid hvordan arbeidet utføres på best mulig måte. Her kan det være interessant med en studie av hvilken interesse det er behov for de enkelte å ha, og hva det er som virkelig finnes.For å utnytte potensialet som ligger i energieffektiv rehabilitering av borettslag konkluderer denne studien med følgende:

God kommunikasjon i prosessen mot en eventuell rehabilitering er essensielt. Det er spesielt viktig overfor beboerne som skal ta en avgjørelse om energieffektiv rehabilitering, samt at kommunikasjon spiller en avgjørende rolle for å bryte ned barrierer.

Forbildeprosjekter er en viktig bidragsyter for at energieffektiv rehabilitering skal bli normen ved rehabilitering. Det må være et bredt spekter av forbildeprosjekter, slik at flere borettslag kan kjenne seg igjen i dem. Forbildeprosjekter kan bidra til å gjøre forbrukere nysgjerrige, det kan hjelpe på å øke kunnskaps- og kompetansenivået i alle ledd.

Ved rehabilitering er det viktig å tenke helhetlig i hvert enkelt prosjekt. Dette er viktig for å utnytte potensialet som ligger i energieffektiv rehabilitering av borettslagene best mulig. Før man bestemmer seg for et rehabiliteringstiltak, er det viktig at alle alternativ vurderes. Kost/nyttevurderinger av ulike tiltak er et nyttig hjelpemiddel som kan vise lønnsomheten til ulike tiltak opp mot hverandre. Vedlagt i rapporten er et eksempel på en slik vurdering.

Det er viktig at man overkommer de økonomiske barrierene. Dersom myndighetene ønsker og forventer at potensialet i bygningsmassen skal utnyttes, må de tilby tilstrekkelig finansiering

The Ministry of Local Government and Regional Development has prepared an environmental action plan for the building and housing sector for 2009-2012. One of the areas of commitment in this plan is to reduce energy consumption in buildings. It is claimed that there is a significant energy saving potential in the existing buildings. On this basis, the report has the following problem statement:How to make the most out of the potential of energy efficient renovation of housing units in housing associations, and especially housing units in housing cooperatives.In Norway, the majority of dwellings are one-family houses, and these account for a significant proportion of the dwelling stock’s energy use. The biggest cities of Norway count alone for 30 percent of the housing cooperatives. Many of these are now ready for renovation. To obtain approval for energy efficient renovation of housing cooperatives one needs a two-thirds majority in the general assembly. This is required when the task go beyond the normal administration or maintenance.Through interviews with five board directors of housing cooperatives in Trondheim, and four experts in the field, the attempt in this study is to find what factors influence decision making in relation to energy efficient renovation of housing cooperatives. In the four housing cooperatives where energy efficient renovation has been discussed, the process was initiated by residents who were not satisfied with the building standards and indoor environment.Previous studies illustrate challenges housing cooperatives might meet when wanting energy efficient renovation. The results of this study correspond with findings in these previous studies. The results shows that the following factors influence the decisions making process in housing cooperatives: personal finance and the finances of housing cooperatives, energy prices, attitudes, lack of knowledge, the building standard, building regulations, public financing and the flow of information.Some residents will say that the renovation is too expensive, and some are afraid of increasing the depth of the housing cooperative. To get a better understanding of the economical barriers, further studies should take a closer look. It is of interest to know how much residents are willing to pay for increased comfort, and what the authorities can expect them to pay? Few will invest in something that will not pay off. The financial situation of residents may also be of less importance if energy recovery becomes the norm when renovating.Regulations are important because influence residents ambition level when renovating. One can discuss how strict the regulations should be. If the government introduces a significant stricter law for existing buildings, it is also important that consumers are stimulated through the highly favorable loans or considerable amount of financial support.Communication between all the involved parties is also crucial. Through communication one can break barriers and give residents ownership of the project. It is also essential that the person thatviiipresents the renovation knows what information to focus on, and how this information should be presented. In further studies it could be interesting to look closer upon the communication between the different parties to learn more about the communicational barriers. The respondents from the interviews means that there is a lack of knowledge among all involved parties. There is need for further research to find of if this really is so, or if the problem is that one does not use the knowledge already available.To make the most out of the potential of energy efficient renovation of housing cooperatives, this study concludes with the following:

Communicational skills are essential. It is particularly important towards the residents who have to make the decision concerning energy efficient renovation, and that communication also play a crucial role in breaking down barriers.

Pilot projects are an important contributor towards making energy efficient renovation the norm in renovation. There must be a wide range of pilot projects, so that housing cooperatives can relate to them. Model projects can help make consumers curious, and it can help to increase knowledge and competence level in every level.

When renovating it is important to be able to see the global perspective of each project. This is important if one wants to make the most out of the potential of energy efficient renovating. Before deciding upon the measures for the renovation, it is important that all alternatives are considered. A cost/benefit assessment of different measures is useful to compare measures, and in this way one can choose the most beneficial measures. Included in the report is an example of such an assessment.

It is important to overcome the economic barriers. If the government wants and expects that one should make the most out of the potential in existing buildings, they must provide adequate funding.