Arealer som strategisk virkemiddel

Abstract

Oppgaven dreier seg om bruk av eiendom i et strategisk perspektiv. Formålet er å undersøke hvordan virksomhetens handlingsrom påvirkes av tilgang på - eller mangel på riktige arealer. Dette er gjort gjennom analyse av tre ulike avdelinger i Forsvaret.

Fokuset i undersøkelsen er hvordan eiendom kan understøtte virksomhetens strategiske mål. Konkret omhandles hvordan eiendomsressurser kan benyttes slik at dette gjøres effektivt. Man forholder seg primært til overordnede og strategiske forhold. Byggtekniske forhold behandles i mindre grad.

Undersøkelsen baseres på litteratur innen tre sentrale forhold. Dette er strategisk koordinering, brukskvalitet og tilpasningsdyktighet. Strategisk koordinering innebærer å innrette arealer på en måte som harmonerer med virksomhetens målsetting. Dette gjøres ved å skape samsvar mellom behovet til virksomheten og de arealer som behøves. Brukskvalitet relatert til eiendom innebærer hvorvidt målsettinger kan oppnås med god effekt, høy effektivitet og på en måte som oppleves bra for ansatte. Dette er en god indikator for evaluering av bygg. Dette kan benyttes for å vurdere hvorvidt et bygg fungerer som tiltenkt. Tilpasningsdyktighet kan si noe om et byggs evne til tilpasning til endringer i bruken. Begrepet er relevant for å kunne vurdere om et bygg eller portefølje er i stand til å fungere over tid.

I oppgaven er bygg tilhørende tre avdelinger vurdert med tanke på bruken for de aktuelle virksomheter. Dette er gjort ved hjelp av intervju av nøkkelpersoner, befaring for vurdering av brukskvalitet samt spørreundersøkelse. Dokumenter relatert til eiendomsforvaltningen er også gjennomgått. Dette har gitt relevant informasjon for å arbeide med undersøkelsen.

Undersøkelsen viser at tilgang på arealer gir virksomheten best mulige forutsetninger for utøvelse av sin kjernevirksomhet over tid. Motsatt fører mangel på riktige arealer til organisasjon hindres i effektivt å nå sine mål. Handlingsrommet for virksomheten kan økes ved forbedring av eksisterende prosesser og implementering av nye. Dette gjøres ved bruk av strategisk koordinering og gjennom økt fleksibilitet i porteføljen. Også gjennom gjennom tilpasningsdyktighet og ved bruk av levedyktighetsmodellen kan handlingsrommet økes.

The thesis concerns the use of facilities in a strategic perspective. It aims to examine how the organisation’s latitude is affected by access to - or lack of - suitable facilities. This has been done through analysis of three different subunits in the Norwegian Armed Forces.

The scope of the thesis is how real estate facilities can contribute to the strategic goals of the organisation. Specifically, it deals with how facilities can be used so that this is done effectively. One relates primarily to overall and strategic matters. Construction technical matters are dealt with to a lesser extent.

The survey is based on scientific literature in three main fields of research: Alignment, usability and adaptability. Alignment in the context of corporate real estate refers to the alignment of facilities to support business objectives. This is achieved by linking the needs of the business with facility solutions. Usability refers to wether a building can be used to achieve goals with effectiveness, efficiency and satisfaction for the employees. Usability is a good indicator for evaluating if a building is functioning as intended. Adaptability means the the ability for a building to respond according to changes. The term is relevant to assess a building or portfolios ability for long-term function.

In the thesis, buildings belonging to three subunits are assessed with regard to their use for the businesses in question. This has been done by interviewing key personnel, surveys for evaluating usability and using a questionary. Documentation related to the facility management has also been reviewed. This has provided relevant information for use with the survey.

Results indicate that provisioning of facilities enables the organisation the best conditions to carry out its core activities over time. Conversely, a lack thereof leads to the organisation being prevented from effectively achieving its goals. The latitude of the organisation can be improved by improving existing processes and implementing new ones. This is done using alignment and through increased flexibility in the portfolio. The latitude can also be improved by increasing adaptability and implementing the viability model.