Eiendomsanalyse av Krambukvartalet

Abstract

I et samfunn i kontinuerlig forandring, med stadig nye funksjoner og krav, er også behovet for ulike typer bygg skiftende. Både i privat og offentlig sammenheng vil bygningsmassen gjennomgå betydelige bygningsmessige forandringer. Denne utviklingen har ført til et større behov for en profesjonalisering av eiendomsutviklingsfaget. I denne sammenheng har KLP Eiendom et ønske om å videreutvikle Krambukvartalet, sentralt beliggende i Trondheim sentrum, med den hensikt å skape et attraktivt kvartal både for publikum og leietakere. Vi har dermed foretatt en eiendomsanalyse av kvartalet, med det formål å gi grunnlag for valg av videre strategi. I en tidligfasevurdering av et prosjekt er det viktig å ha et så bredt og godt beslutningsgrunnlag som mulig. Boka Prosjektvurdering i tidligfasen legger premissene til rette for en systematisk gjennomgang av ulike metoder og analyser i tidligfasen, og viser tre delfaser som vil være relevant i en slik prosess. Disse vil være konseptdefinisjon, konseptutvikling og konseptvurdering. Våre vurderinger i dette prosjektet har hatt et todelt perspektiv, med fokus på å ivareta både eiers og brukeres interesse. Vurderingene er gjort ut fra kvalitet, økonomi, lokalisering og marked. I vår datainnsamling har vi benyttet både kvalitative og kvantitative metoder i form av litteraturstudier, feltundersøkelser og intervju. Krambukvartalet består i dag av fire avdelinger som er i KLP Eiendoms besittelse, samt to tilliggende eiendommer som eies andre. Kvartalet preges av variabel teknisk stand, begrenset funksjonalitet og liten samordning mellom byggene, og dette fører til at kvartalet ikke er i stand til å tilpasse seg i takt med de stadige organisatoriske og funksjonelle endringene. Sammen med KLP Eiendom har vi derfor definert tre konseptalternativer for videre utvikling av kvartalet. Alternativene er enten å beholde dagens situasjon, se på muligheten for en kombinasjon av handel, kontor og bolig eller en kombinasjon av hotell og handel. Grunnet kvartalets variable tekniske stand, begrensede funksjonalitet og dårlige samordning mellom byggene, mener vi at nåsituasjonen ikke bør videreføres. Ut i fra vår vurdering, med bakgrunn i kvartalets sentrale beliggenhet og potensial, mener vi at man bør se nærmere på muligheten for utvikling av kvartalet med tanke på kontorer i en kombinasjon med handel eller hotell. Uansett hva det endelige valget vil bli, bør en samordning av kvartalet, bevaring og videreføring av dagens særegne arkitektur samt utnytteelse av eksisterende bakgårder være styrende for valg av videre strategi.