Byggeiers fokus på bærekraftige valg

Abstract

Formålet med masteroppgaven er å avdekke i hvilken grad private byggeiere har fokus på bærekraft ved utvikling av sine næringsbygg, og hvilke drivere og barrierer som påvirker disse beslutningene. Eiendomssektoren er en viktig næring for at Norge skal kunne innfri sine internasjonale forpliktelser om reduksjon av klimagassutslipp. Denne erkjennelsen er ikke alltid åpenbar ettersom bygningsmassen i Norge har relativt lave direkte klimagassutslipp på grunn av utstrakt bruk av ren og fornybar energi til oppvarming, belysning og utstyr. Byggeier er imidlertid, som kunde, premissgiver til andre sektorer med stort CO2 avtrykk slik som transport og industri. Ved å være bevisst på dette handlingsrommet kan eiendomssektoren bidra til vesentlige kutt i de årlige klimagassutslippene de er indirekte medvirkende til. «Eiendomssektorens veikart mot 2050» er eiendomsbransjens strategidokument for en bærekraftig omstilling av næringen i tråd med FN’s bærekraftmål. Dokumentet presenterer noen anbefalte strakstiltak for små og store byggeiere for å bidra til et bærekraftig samfunn med fokus på gjenbruk og et minimum av forbruk av råvarer. Disse anbefalte strakstiltakene er brukt som rammeverk for denne avhandlingen. Innsamling av primærdata for å besvare avhandlingens problemstilling er gjort gjennom dybdeintervju med åtte byggeiere av private næringsbygg i Møre og Romsdal. Informantene er plukket ut etter forhåndsdefinerte utvalgskriterier, og disse er vurdert til å representere den typiske eier av næringsbygg på en representativ måte. Dette vil blant annet si at informantene er involvert i beslutninger på strategisk, taktisk og operativt nivå i den daglige driften. Det er i tillegg til innsamling av primærdata gjort omfattende litteratursøk om tematikken i forberedelsen til denne avhandlingen og det viser at det er gjort lite forskning på hvordan private eiere av næringsbygg forholder seg til bærekraftig omstilling. Litteratursøket avdekket en del forskning på hvilke drivere og barrierer som påvirker bærekraftig omstilling i virksomheter på et generelt nivå, og disse funnene er sammenlignet med hvilke drivere og barrierer som byggeier oppgir å påvirke bærekraftig omstilling av eiendomsnæringen. Avhandlingen bidrar derfor til å belyse hvilket fokus bærekraft har i arbeidet med utvikling og drift av eksisterende privateide næringsbygg. Funnene peker i retning av at det er energieffektivisering som har byggeiers oppmerksomhet. Kompetanse om næringens rolle som «klimakjempe» er begrenset hos byggeierne i utvalget og dette kan ses i sammenheng med det manglende fokus næringen har fått som bidragsyter i CO2 regnskapet. Funnene i oppgaven avdekker også noen drivere og barrierer som har betydning for byggeiers evne og vilje til å sette miljø på agendaen i virksomheten. Forholdet mellom nivå på markedets betalingsvilje og kostnader ved ambisiøse miljøvalg ved utvikling av eiendomsmassen blir trukket frem som et problem hos informantene. Byggeiers kapasitet til å arbeide systematisk med miljøledelse er også avdekket som en utfordring i små virksomheter. Funn fra dybdeintervjuene kan dessuten tyde på at lokale og nasjonale myndigheters rolle som pådriver for å bidra til en bærekraftig omstilling av bransjen er nødvendig, både med bruk av incentiver og ved krav/reguleringer. Oppsummert kan man kanskje si at bransjen har «kartet» og kjenner terrenget, men det offentlige må sette «kompasskursen» i form av effektive incentiver, krav og reguleringer slik at vi sammen kan nå målet om et nullutslipp-samfunn i 2050.

The purpose of the master's thesis is to uncover the extent to which private building owners focus on sustainability in the development of their commercial buildings, and which drivers and barriers influence these decisions. The real estate sector is an important industry for Norway to be able to meet its international obligations to reduce greenhouse gas emissions. This recognition is not always obvious as the building stock in Norway has relatively low direct greenhouse gas emissions due to extensive use of clean and renewable energy for heating, lighting and equipment. However, the building owner is the premise for other sectors such as transport and industry, and by being aware of this room for maneuver, the real estate sector can contribute to significant cuts in annual greenhouse gas emissions. "The real estate sector's roadmap towards 2050" is the real estate industry's strategy document for a sustainable restructuring of the industry in line with the UN's sustainability goals. The document presents some recommended immediate measures for small and large building owners and is used as a framework for this dissertation. Collection of primary data to answer the dissertation's problem is done through in-depth interviews with eight building owners of private commercial buildings in Møre og Romsdal. The informants have been selected according to predefined selection criteria and are considered to represent the typical owner of a commercial building in a representative manner. This means, among other things, that the informants are involved in decisions at strategic, tactical and operational level in the day-to-day operations. In addition to the collection of primary data, extensive literature searches have been made on the topics in preparation for this dissertation and it shows that little research has been done on how owners of commercial buildings relate to sustainable restructuring. The literature search revealed some research on which drivers and barriers affect sustainable restructuring in companies on a general level, and these findings are compared with which drivers and barriers the building owner states affect the sustainable restructuring of the real estate industry. The dissertation therefore helps to shed light on the focus of sustainability in the work with the development and operation of existing privately owned commercial buildings. The findings point in the direction that it is energy efficiency that has the builder's attention. Competence about the industry's role as a «climate giant» is limited among the building owners in the sample and this can be seen in connection with the lack of focus the industry has received as a contributor to the CO2 accounts. The findings in the thesis also reveal some drivers and barriers that are important for the building owner's ability and willingness to put the environment on the agenda in the business. The relationship between the level of the market's willingness to pay and the costs of ambitious environmental choices in the development of the property stock is highlighted as a problem among the informants. The building owner's capacity to work systematically with environmental management has also been identified as a challenge in small businesses. Findings from the in-depth interviews may also indicate that the role of local and national authorities as a driving force in contributing to a sustainable restructuring of the industry is necessary, both using incentives and through requirements / regulations. In summary, one might say that the industry has the "map" and knows the terrain, but the public sector must set the "compass course" in the form of effective incentives, requirements and regulations so that together we can achieve the goal of a zero-emission society in 2050.