Selvbygging og boligutvikling i by. Om selvbygging og egeninnsats i nye boligblokker og ved renoverings- og konverteringsprosjekter.

Abstract

Masteroppgaven ser på fire prosjekter som i form av medvirkning og delvis selvbygging gir alternative boligløsninger enn dagens kommersielle boligmarked i Norge. Utgangspunktet er en påstand om at egeninnsats i form av medvirkning og selvbygging kan føre til lavere inngangspris for egen bolig.

Forskningsspørsmål 1: Kan boenheter med delvis selvbygging redusere inngangsprisen til boligblokker i byområder? Forskningsspørsmål 2: Hvilke barrierer sperrer for å bruke delvis selvbygging for å redusere inngangsprisen til boligblokker i byområder? Forskningsspørsmål 3: Hvordan organisere egeninnsats i form av medvirkning og selvbygging slik at det tilfører verdi til beboeren?

Målet med studien er å si noe om hva som skal til for at boenheter med selvbygging/egeninnsats lar seg realisere i boligblokker i byområder. Oppgaven ser også på om delvis selvbygging kan bidra til å redusere terskelen for husholdet inn i boligmarkedet i Norge. Dette gjelder både ved nybygg og konverteringsprosjekter.

Det er sett på fire ulike prosjekter: et kommunalt prosjekt, to kommersielle prosjekter og et prosjekt med ideell aktør. Det er utført 18 intervjuer av fire ulike aktørtyper som er essensielle ved boligutvikling med delvis selvbygging: byggherre, selvbygger, andregangs beboer og entreprenør. I tillegg er prisutviklingen for de to kommersielle prosjektene undersøkt i relasjon til prisutviklingen i området forøvrig, for å kunne si noe om hvordan de delvis selvbygde boligene holder seg i verdi.

Funnene viser at prosjekter med grov ferdigstillingsgrad, som åpner for egeninnsats i form av delvis selvbygging, gir en lavere salgspris ved overtagelse enn nøkkelferdige boliger. Mer enn ti år etter ferdigstillelse fremstår og markedsføres boligene i de to undersøkte kommersielle prosjektene som tradisjonelt utviklede boliger. Dette peker mot at prosjekter med delvis selvbygging gir like gode boliger som nøkkelferdige boliger. Delvis selvbygging er likevel ingen lettvint inngangsbillett til boligmarkedet. Bruk av egen arbeidskraft koster mindre økonomisk enn å betale andre for å gjøre jobben, men delvis selvbygging er i noen tilfeller en omfattende og tidkrevende prosess.

Konklusjonen er at det ikke er formelle hindringer for å utvikle boenheter med grov ferdigstillingsgrad som tillater delvis selvbygging i boligblokker. En slik alternativ boligløsning kan med fordel fasiliteres av en form for prosjekt- eller byggeleder. Delvis selvbygging senker salgsprisen på en boenhet sett i forhold til nøkkelferdige boliger, men totalprisen avhenger av selvbyggerens behov, preferanser og valg av materialbruk og planløsning. De fleste boligkjøpere vil nok fremdeles ønske å kjøpe en nøkkelferdig bolig, men undersøkelsene viser at det er mulig å tilby grader av delvis selvbygging i et ordinært kommersielt marked.

This Master’s thesis examines four projects that provide alternative solutions to the commercial housing market in Norway by using community participation and self-finishing of housing units after the point of sale. The hypothesis is that home-purchaser involvement in the form of direct participation and self-finish can lower the entry price for housing.

Research question 1: Can self-finish housing units reduce the entry price of apartment buildings in urban areas? Research Question 2: What barriers prevent using self-finish to reduce the entry price of apartment buildings in urban areas? Research question 3: How to organize home-owner participation and self-finish in a way that brings value to the resident?

The aim of this study is to investigate the possibility of developing housing units that involve self-construction and self-employment in apartment blocks for sale in urban areas. The thesis also looks at whether partial self-construction post-purchase can help lowering the threshold for becoming a homeowner in Norway. This applies to both new projects and conversions.

Four different projects have been examined: a municipal project, two commercial projects, and a project with a ‘social’ developer. 18 interviews have been conducted, involving four different types of actors that are essential in housing developments that involve post-purchase partial self-construction: developer, self-finisher, second-time resident and contractor. In addition, the house prices for the two commercial projects in the study have been examined in relation to the wider price trends in the area in order to be able to say how well the self-finished housing maintains its value over time.

The findings show that projects with a rough standard upon completion, allowing for owner contribution through subsequent self-finish, have a lower selling price at the time of initial purchase than housing developed and completed in a conventional manner. More than ten years after purchase, the homes in the two commercial self-finish projects are not distinguishable from traditionally developed homes and are marketed as such upon resale. This indicates that projects that incorporate self-finish elements provide just as good housing as conventional units. However, partial self-construction is no easy entrance ticket into the housing market. Using your own labor does cost less than paying others to do the job, but partial self-building can be an extensive and time-consuming process – i.e. it demands a high degree of sweat equity.

In conclusion: There are no formal barriers to developing housing units with a rough standard upon completion, ready for self-finish post-purchase. Such an alternative housing solution can advantageously be facilitated by some form of project or construction manager. Self-finish approaches lower the selling price of a housing unit compared to that of conventional approaches, though the final total price will depend on the self-builder's needs, preferences and choice of material use and floor plan. Most house-buyers will probably still want to buy a home ready for occupation, but research shows that it is possible to offer self-finish projects as part of an ordinary commercial housing market.