Utviklingen av en optimalisert bærekraftsmanual for FM av borettslag basert på BREEAM In-Use

Abstract

Det globale klimaet er sagt å bli varmere, våtere og villere. Verdens energiforbruk og klimagassutslipp må reduseres innen 2030 og den globale temperaturøkningen må holdes under 1,5C for at det ikke skal oppstå irreversible virkninger på naturmangfold og økologi. Boligbygg står for omtrent 12% av verdens totale klimagassutslipp og omtrent 24% av verdens energiforbruk. Det er dermed et potensiale, og et behov, for å redusere denne miljøbelastningen. Med bakgrunn i dette har bærekraftig Facility Management (FM) vokst fram. Bærekraftig FM har fokus på å redusere miljøbelastningen til byggets drift og forvaltning samt redusere kostnader og øke brukertilfredsheten. Dette er kjent som bærekraftens triple bottom line.

Bærekraftig FM gjennomføres i flere av dagens næringsbygg. Noen av disse benytter en miljøsertifiseringsmanual kalt BREEAM In-Use. Denne vurderer og sertifiserer bygget i henhold til ulike miljøkrav. Det har imidlertid ikke vært et bruksområde innenfor boligbygg og borettslag, selv om det er et behov og potensiale her. Med bakgrunn i dette har denne masteroppgaven hatt som mål å utvikle en optimalisert bærekraftsmanual for FM av borettslag med utgangspunkt i BREEAM In-Use. Manualen skulle være enkel og rimelig slik at den skal kunne brukes av borettslag og boligbyggelag. Manualens endelige mål er å få bærekraftige tiltak til å bli gjennomført i borettslag. Dermed vil boligmassen bli oppgradert slik at miljøbelastningen og tilknyttede kostander reduseres samtidig som beboertilfredsheten øker.

For å utvikle bærekraftsmanualen har denne masteroppgaven tatt utgangspunkt i en triangulerende metode. Først ble et litteratursøk gjennomført som den første metoden. Litteratursøket la et teorigrunnlag for masteroppgaven og videre vurderinger. Litteratur om bærekraftig FM og tilknyttede tiltak og aspekter ble avdekket. Den neste metoden var en dokumentanalyse av BREEAM In-Use. Dokumentanalysen la grunnlaget for det første manualutkastet. Dokumentanalysen ble gjennomført i 3 steg. Først ble relevansen av punktene i BREEAM In-Use manualen vurdert. De mest relevante punktene ble gjennomgått på nytt og en liste ble utformet. Denne listen ble deretter revidert slik at lignende punkter ble kombinert. Listen ble praktisk utformet og 13 nye manualkategorier ble utviklet. Dette utgjorde det første manualutkastet fra dokumentanalysen. Semistrukturerte intervju ble gjennomført som den siste metoden. FM-profesjonelle ble intervjuet for å gi innspill til bærekraftsmanualen. Intervjuobjektene var hovedsakelig tilknyttet boligbyggelag og satte lys på utfordringer og nødvendige tilretteleggingstiltak for bærekraftig FM i borettslag. Intervjuobjektene vurderte manualutkastet med tilhørende kategorier og innhold. Gjennom intervjuene ble det avdekket at borettslagenes begrensede økonomi, kunnskap, tillit og engasjement var store utfordringer for å gjennomføre bærekraftig FM. Beboernes ulike ønsker og tidshorisonter var også utfordringer for å få vedtatt bærekraftige FM-tiltak.

Etter at de tre forskningsmetodene var gjennomført integrerte forfatteren resultatene for å utvikle den resulterende bærekraftsmanualen. Manualen består av 13 manualkategorier der hver kategori har egne underpunkter med tilknyttede bærekraftige tiltakspunkt. Manualens kategorier er: beboersamhandling, ledelse, vedlikehold, temperatur og ventilasjon, energi, sosiale elementer, belysning, materialer, sikkerhet, arealbruk og økologi, avfall, lydforhold og vann.

The global climate is said to be warmer, wetter and wilder. The world´s energy consumption and greenhouse gas emissions must be reduced by 2030 and the global temperature increase must be kept below 1.5C to prevent irreversible effects on natural diversity and ecology. Residential buildings account for about 12% of the world´s total greenhouse gas emissions and about 24% of the world´s energy consumption. There is thus a potential and a need to reduce this environmental impact. Because of this Sustainable Facility Management (FM) has been developed. Sustainable FM focuses on reducing the environmental impact of the building´s operations and management, as well as reducing costs and increasing user satisfaction. This is known as the triple bottom line of sustainability.

Sustainable FM is implemented in several of today´s commercial buildings. Some of these use an environmental certification manual called BREEAM In-Use. This assesses and certifies the building according to various environmental requirements. However, there has not been a field of application within residential buildings and housing cooperatives, although there is a need and potential here. With this in mind, this master´s thesis aimed to develop an optimized sustainability manual for FM of housing cooperatives based on BREEAM In-Use. The manual should be simple and inexpensive so that it can be used by housing associations and housing cooperatives. The ultimate goal of the manual is to have sustainable measures implemented in housing cooperatives. As a result, housing stock will be upgraded to reduce the environmental impact and associated costs, while increasing resident satisfaction.

To develop the sustainability manual, this master´s thesis has been based on a triangulating method. First, a literature review was conducted as the first method. The literature review provided a theoretical basis for the master´s thesis and further assessments. Literature on sustainable FM and related measures and aspects was revealed. The next method was a document analysis of BREEAM In-Use. This laid the foundation for the first draft of the manual. The document analysis was performed in 3 steps. First, the relevance of the points in the BREEAM In-Use manual was assessed. The most relevant point where re-examined and a list was drawn up. This list was then revised so that similar points were combined. The list was practically designed and 13 new manual categories were developed. This constituted the draft of the manual from the document analysis. Semi-structured interviews were conducted as the last method. FM professionals were interviewed to provide input to the sustainability manual. The interviewees were mainly connected to housing associations and highlighted challenges and necessary facilitation measures for implementing sustainable FM in housing cooperatives. The interviewees also evaluated the draft of the manual with its categories and content. Through the interviews, it was revealed that the housing cooperatives´ limited economy, knowledge, trust and commitment were major challenges for implementing sustainable FM. The residents´ different wishes and time of residence were also challenges for sustainable FM measures to be adopted.

After the three research methods were completed, the author integrated the results to develop the resulting sustainability manual. The manual consists of 13 manual categories where each category has its own sub-categories with associated sustainable measures. The categories of the manual are: resident interaction, management, maintenance, temperature and ventilation, energy, social elements, lighting, materials, safety, land use and ecology, waste, sound conditions and water.