| dc.description.abstract | Bakgrunnen for valg av masteroppgave er et ønske om å belyse hvilken risiko som påvirker dagens plan- og reguleringsprosess, og hvordan prosessen eventuelt kan forbedres. På bakgrunn av dette er følgende problemstilling utarbeidet «Hvordan vurderer og håndterer eiendomsutviklere risikoen tilknyttet dagens plan- og reguleringsprosess ved utvikling av boliger i transformasjonsområder, og hvordan kan prosessen optimaliseres ut fra utviklerens behov?» Oppgaven er avgrenset til å omhandle plan- og reguleringsprosessen tilknyttet østlandskommunene. Oppgaven har fokusert på boligutviklingsbransjens syn på risikoen, og er dermed avgrenset fra å vurdere hva representanter fra planmyndighetene og andre medvirkende aktører mener om dagens prosess.
Gjennom teoristudiet søkes det å etablere rammeverket for oppgavens problemstilling og tilhørende forskningsspørsmål. Tidligere forskning beskriver at det er betydelig risiko tilknyttet tidligfasen av eiendomsutvikling, og da spesielt til plan- og reguleringsprosessen. Det fremheves at denne risikoen i stor grad er knyttet til uforutsigbarhet ved resultater av reguleringsprosessen. For å håndtere denne risikoen beskrives det av informantene at dette bør håndteres gjennom risikostyrende tiltak, som økt dialog og medvirkning med involverte parter i prosessen. Ved bruk av metoden dybdeintervjuer er det søkt innhentet relevant førstehånds empiri for oppgaven. Basert på funn fra intervjuene i tilknytning til denne oppgaven fremgår det i likhet med tidligere forskning at dagens boligutviklere i østlandsområdet oppfatter en stor grad av risiko tilknyttet den nåværende plan- og reguleringsprosessen. Uforutsigbarhet knyttet til gjennomføringen av planprosessen, og konsekvensene dette får for tidsbruken og utnyttelsen i prosjektene, er det utviklerne fremhever som spesielt utfordrende.
Basert på oppgavens drøfting er det vurdert at tid, og uforutsigbarheten tilknyttet tidsbruken ved gjennomføring av dagens reguleringsprosess, er den største risikofaktoren som utgjør mest usikkerhet for boligutviklerne. I tillegg er utydelige føringer og motstridende innhold i de overordnede planene en stor utfordring. Videre vurderes antallet høringsinstanser, med tilhørende koordineringen av disse, som svært utfordrende. Særlig viktig vurderes også risikoen tilknyttet manglende dialog mellom boligutvikler, administrasjon og politikere. Et viktig poeng som drøftes i oppgaven er forholdet mellom forutsigbarhet i planprosessen vurdert opp mot muligheten for fleksibilitet og handlingsrom. På bakgrunn av drøftingen vurderes det dithen at store boligutviklere i dag er bedre tjent med forutsigbarhet i gjennomføringen av planprosessen, i forhold til noe mer fleksibilitet.
Det konkluderes med at reguleringsprosessen i dag tar for lang tid, blant annet grunnet involvering av en lang rekke ulike aktører og instanser. Videre har oppgaven avdekket at boligutviklingsbransjen i varierende grad kartlegger og systematiserer denne risikoen. Dagens utviklere foretar tidligfasevurderinger, hovedsakelig basert på standardiserte sjekklister og «due diligence» analyser i forkant av kjøp av transformasjonseiendom.
Det fremgår av oppgaven at det for utvikler er svært viktig med mest mulig dialog og kontakt med administrasjon og politikere. Gjennom økt kontakt med beslutningstager underveis i prosjektet, skaps det tydeligere rammer og styringsmål for det videre arbeidet. Risikoen søkes derfor håndtert gjennom å legge til rette for en mest mulig åpen prosess. Det anbefales å gå aktivt inn i styringen av fremdriften, i forsøk på å påvirke denne. Det er i midlertid noe varierende sannsynlighet for at den påviste reguleringsrisikoen inntreffer, men i sum antas sannsynligheten å være relativt stor. Flere av risikofaktorene får negative innvirkning på fremdriften i reguleringsprosessen og derigjennom direkte konsekvens for finansrisikoen, markedsrisikoen og til sist byggerisikoen.
Oppgaven beskriver at dagens planhierarki langt på vei fungerer bra. Likevel er det konkrete ting som skaper utfordringer tilknyttet plan- og reguleringsprosessen. Dette går i hovedsak ut på de ulike instansenes håndtering og praktisering av regelverket rundt innsigelser. Utfordringene er spesielt store tilknyttet manglende tidsfrister ved saksbehandling. Videre vurderes det at bruken av skjønn i beslutningsprosessen, både administrativt og politisk, er en risikofaktor som bidrar til uforutsigbarhet i prosessen. Oppgaven anbefaler å vurdere tiltak som vil kunne skape økt forutsigbarhet i plan- og reguleringsprosessen. Dette kan trolig oppnås gjennom å skape tydeligere føringer for status og innhold i de overordnede kommunale planene. I tillegg anbefales det å innføre flere lovpålagte tidsfrister tilknyttet høringsinstansenes saksbehandling ved innsigelse. Videre vil klarer føringer for høringsinstansenes anvendelse av innsigelse kunne bidra til å effektivisere prosessen. Til sist anbefales det å legge til rette for en prosess der administrasjon og utvikler i størst mulig grad arbeider mot å fremme et felles planforslag for politisk behandling.
Oppgavens funn kan trolig ikke generaliseres for hele landets boligutviklingsbransje. Til dette er antall informanter for få og oppgaven for geografisk konsentrert om østlandsområdet. Derimot er det grunnlag for å si at oppgaven kan gi et representativt inntrykk av hvordan risikoen tilknyttet dagens plan- og reguleringsprosess påvirker boligutviklingen på østlandsområdet. | nb_NO |
