Vurdering av risiko ved verdsettelse av investeringseiendom
Master thesis
Permanent lenke
http://hdl.handle.net/11250/274970Utgivelsesdato
2014Metadata
Vis full innførselSamlinger
Sammendrag
For å verdivurdere investeringseiendom har tilgangen på informasjon mye å si. Det forteller
noe om evnen til å se fremover som er viktig for enhver investering. I denne oppgaven er det
sett på hvordan informasjonen kan håndteres. Som grunnlag har det blitt utarbeidet fire
forskningsspørsmål. Med disse skal studiet å bygge videre på forskning som allerede er gjort
om tema.
1. Hvilke likheter og ulikheter finnes mellom norske aktører innen verdivurdering av
investeringseiendom?
2. Hvor hentes tallgrunnlaget til beregningen?
3. Hvordan legges risiko inn i beregningene?
4. Hvor langt har bruken av internasjonale standarder kommet i Norge?
Tidligere forskning viser at metoder basert på kontantstrøm er mest brukt for verdivurdering,
og studiet bekrefter dette. Finanstilsynet utga en rapport i 2010 hvor de anbefaler at
eiendomsspesifikk risiko plasseres direkte i kontantstrømmen, noe som ikke ser ut til å være
tilfelle i dag. Studiet indikerer at årsaken ligger i tilgangen på informasjon. De få
sammenlignbare avkastningskravene som er tilgjengelig inneholder allerede
eiendomsspesifikk risiko. Dette er ikke spesifisert i kildene, men kan antas siden det er vanlig
praksis i Norge. Om en aktør skulle endret dette i beregningen ville avkastningskravet blitt
mindre enn de det sammenlignes med.
Jones Lang LaSalle viser at eiendomsmarkedet i Norge er lite transparent. Dette bekreftes
videre i den kvalitative undersøkelsen. Flere av respondentene har egne databaser, men det
finnes også tilgjengelig statistikk på markedsleie og avkastningskrav. I de åpne kildene
mangler det vesentlig informasjon som er knyttet til oppnådd leienivå. Dette går på
informasjon som lengde på kontrakten, felleskostnader, hva som inngår i leien, etc. Og i
svært mange leiekontrakter som blir signert er leienivået konfidensielt.
For å plassere eiendomsspesifikk risiko i kontantstrømmen bør det være et estimat på
usikkerhet. Dette kan utarbeides med trinnvis kalkulasjon som gjør det mulig å beregne et
standardavvik til verdien. Da kan verdivurderer bruke sannsynlig kostnad istedenfor estimert
kostnad.
Studiet viser at flere aktører i Norge, inkludert Norges TakseringsForbund, har begynt å ta i
bruk internasjonale standarder. Hovedsakelig er det TEGoVA som blir brukt i Norge, men
RICS ble også observert i ett tilfelle. Dette gjør det enklere for utenlandske investorer å
etablere seg. Samtidig kan dette bidra til at markedet i Norge blir mer transparent på grunn av
kravene til dokumentasjon i arbeidet. Det finnes land i Europa som er mye lenger enn Norge
på dette feltet, og fremtiden vil vise hva som skjer her.