Fortetting i boligselskaper: Muligheter og utfordringer sett fra boligselskapenes side

Abstract

Med den befolkningsvekten vi i dag ser i de store byene, vil presset på boliger bare øke. Av den grunn er det viktig å utnytte den eksiterende best mulig. Dette fører til at fortetting er mer aktuelt enn tidligere. Fortetting betyr hovedsakelig å oppnå en mer kompakt by, ved å øke den fysiske utnyttelsesgraden, noe som resulterer i flere beboere innenfor et tidligere utbygget felt.

Denne oppgaven handler om å kartlegge og undersøke mulighetene for å fortette i eksisterende bebyggelse. Hovedfokuset ligger på boligselskap med eiendom fra før 1980, bebyggelse etter 1980 vil ikke være så relevant på grunn av det økte fokuset på arealutnyttelse etter dette. Dette belyses ved å benytte en kombinasjon av kvalitative og kvantitative metoder. Den kvantitative metoden er en spørreundersøkelse som ble sendt ut til 2003 boligselskap. Her kartlegges først det praktiske rundt boligselskapet, deretter hvorvidt boligselskapene mener de har tilgjengelig arealer til et fortettingsprosjekt, samt hvorvidt et slikt prosjekt er ønskelig og hvilke konsekvenser et slikt prosjekt vil ha. Den kvalitative metoden består av fire dybdeintervjuer med representanter fra fire ulike boligselskap. Disse intervjuene hadde som formål å utfylle resultatene fra spørreundersøkelsen med mer nyanser, slik at totalbilde ble mer sammensatt.

Oppgaven tar for seg fortettingsmuligheter og utfordringer sett fra boligselskapets side. Dette er fordi det er boligselskapene selv som velger om de ønsker å gjennomføre et fortettingsprosjekt eller ikke. Siden det er boligselskapenes oppgave å opprettholde beboernes interesser, og å operere politisk uavhengig, ser man at Oslos strategi, der fortetting er et satsingsområde, i liten grad påvirker boligselselskapenes ønske om å fortette. I utgangspunktet virker ikke boligselskap til å være særlig interesserte i diverse fortettingsprosjekt. Det er fordi beboerne allerede verdsetter de arealene de allerede har, samt at de ikke ønsker det styret det vil være rundt et slikt prosjekt.

Det ser dog ut til å eksistere et unntak, der et fortettingsprosjekt er å foretrekke. Dette er i situasjoner der boligselskapet har behov for inntekter, dette være seg for å finansiere et vedlikeholdsprosjekt eller liknende, for at dette ikke skal gå ut over beboernes private økonomi, foretrekker de heller å gi grønt lys for et fortettingsprosjekt. Dette er under visse forutsetninger, der krav til utforming og diverse løsninger står sentralt.

With the population growth we experience today, especially in the big cities, the pressure on housing will only increase. Because of this it is important to utilize the existing building in the best way possible. This leads to densification being more relevant than before. Deification mainly means to achieve a more compact area, by increasing the utilization, resulting in more inhabitants inside an already developed area.

This master thesis is about mapping and investigating the possibilities to densify inside an area with existing building. The main focus is on housing complexes with building from before 1980, buildings after 1980 are not as relevant because of the increased focus on land use after this year. This is illustrated by using a combination of quantitative and qualitative methods. The quantitative method involves a survey that was sent to a total of 2003 housing complexes. This survey first maps practical information about the complexes, examines whether the thinks they have areas suitable for densification or not, as well as if such projects are desirable and which consequences may result from such a project. The qualitative method consists of four in-depth interviews where the interviewees were representatives from four different housing complexes. The purpose of these interviews was to complement the results of the survey in a way that makes the overall picture more complex.

The thesis looks at densification possibilities and challenges seen from the side of the housing complex. This is because that in the end it is the housing complex’ decision if they want to carry out such a project. Since the main responsibility of the housing complex is to take care of the residents’ interests and to act independently of politics, it is seen that Oslo’s plan that involves having densification as a priority, only to a small degree affects the housing complexes wish to densify. In principal, housing complexes does not seem very eager in various densification projects, this is because residents value the areas they already have and they do not want the extra hassle such a project brings in. However, there seems to be an exception where a deification project is preferable. This is in situations where the housing complex needs income to i.e. finance a maintenance project, in order for this to not affect the residents private economy, they would rather give the green light to a deification project. This is under certain conditions, where requirements for design and various solutions are central.