| dc.description.abstract | og spesifiserer en Monte Carlo-modell for verdsettelse av mindreavskrivningsfradraget.
I 2015 var markedet for kjøp og salg av næringseiendom i Norge på 127 milliarder kroner. De fleste slike transaksjoner skjer ved salg av aksjer i et aksjeselskap som kun eier eiendommen. Dette fører til at kjøper overtar de skattemessige saldoverdiene i selskapet, som normalt vil være vesentlig lavere enn markedsverdien. Dette medfører lavere saldoavskrivninger enn ved innmatkjøp, og dermed økt skattetrykk. Selger kompenserer kjøper for ulempen ved en reduksjon i kjøpesummen: mindreavskrivningsfradrag. Fradraget beregnes som en sjablongmessig rabattsats på differansen mellom saldo- og markedsverdi av de avskrivbare eiendelene. Foruten forfatternes forskning er korrektheten i dagens metode aldri akademisk kartlagt. Vi estimerer at det ble gitt omtrent 6 milliarder kroner i mindreavskrivningsfradrag i 2015.
Basert på empiri fra markedsaktører beskriver vi dagens praksis. Vi viser analytisk at dagens metode tilsvarer en synkende perpetuitet som ikke tar høyde for at reell skatteskjerm fra saldoavskrivninger avhenger av selskapets skatteposisjon. Dagens metode forutsetter også konstant skattesats. Metoden medfører en utilsiktet formuesoverføring fra selger til kjøper av næringseiendom.
Finansregnskaper for 31~198 selskaper med næringskode for utleie av eiendom for perioden 2001--2014 er hentet ut fra Brønnøysundregistrene. Selskapene klassifiseres som høy-, middels- eller lavrisiko basert på standardavvik i årlig relativ endring i EBITDA-margin. Skattedata for selskapene estimeres ved hjelp av en lineærprogrammeringsmodell basert på aktuelle regnskapssammenhenger. Dersom beregnet feil i estimeringen er høy forkastes estimatene.
Vi beregner når saldoavskrivningene kom til anvendelse som reduksjon i betalbar skatt for datasettet i perioden 2001--2014. Beregningene indikerer at nåverdien av ulempen i snitt er 5,80~\% lavere enn antatt for alle selskaper, og henholdsvis 10,75~\%, 6,73~\% og 3,93~\% lavere enn antatt for høy-, middels- og lavrisikoselskaper. Vi estimerer formuesoverføring fra selgere til kjøpere av næringseiendom i 2015 til 362 millioner kroner.
Vi foreslår derfor en Monte Carlo-metode for fastsettelse av mindreavskrivningsfradraget. Ved å simulere selskapets grunnlag for betalbar skatt før saldoavskrivninger beregner vi mindreavskrivningsulempen som differansen mellom nåverdien av skatteskjerm fra overtatte saldoer og tilsvarende for markedsmessige saldoer.
Metoden gir en vesentlig mer nøyaktig verdi av mindreavskrivningsulempen i den historiske perioden, og er relativt lett å implementere og forstå. Om markedet tar metoden i bruk vil fradraget potensielt reduseres, hvilket medfører verdiøkning for dagens eiere av næringseiendom. | |
