| dc.description.abstract | akgrunnen for oppgaven er en rapport fra consept-programmet, hvor det skrives følgende: «Utnyttelse av den positive usikkerheten krever en holdningsendring. En må bort fra holdninger preget av determinisme og rammetenkning der hovedfokus er risiko forbundet med faren for å ikke nå mål eller overskride rammer. Utviklingen bør gå mot proaktiv, usikkerhetsnøytral styring der muligheter balanseres mot risiko gjennom en offensiv målstyring»(Jordanger 2005). Her settes fokus på at det må et paradigmeskifte til i hvordan man forholder seg til risiko. Som masterstudent i Eiendomsutvikling og – forvaltning har det vært interessant hvordan holdningen til positiv-risiko er i eiendomsutviklingsbransjen.
Oppgaven søker å besvare problemstillingen «I hvilken grad avdekkes positiv-risiko, og hvordan styres usikkerhet for å utnytte mulighetene som ligger i tidligfasen av et eiendomsutviklingsprosjekt?» og forskningsspørsmålene; «Hvilke metoder/verktøy benyttes for å avdekke positiv-risiko?», og «Hvilke vurderinger rundt positiv-risiko ligger til grunn når en eiendomsutvikler fastsetter hva han er villig til å betale for en råtomt for utviklingsformål?»
For å besvare problemstillingen og forskningsspørsmålene har litteraturstudie og kvalitative intervjuer blitt benyttet som undersøkelsesmetoder. Det har til sammen blitt gjennomført 7 dybdeintervjuer med intervjuobjekter fra 6 forskjellige boligutviklere i Trondheim. Empirien i oppgaven er derfor mest egnet for å gå i dybden av et tema, og ikke i bredden. Den kvalitative tilnærmingsmetoden gjør at det ikke er grunnlag for å trekke generaliserende slutninger ut fra funnene i oppgaven. Litteraturstudiet er gjennomført for å danne det teoretiske grunnlaget for oppgaven.
Oppgavens formål var å rette søkelyset mot oppsiden av usikkerhet, som jeg i oppgaven har valgt å kalle positiv-risiko. Det ble valgt å fokusere på tidligfase, da det har blitt avdekket gjennom litteraturstudiet at det er her både usikkerheten og påvirkningsmuligheten er størst.
Oppgaven har søkt å besvare hvilke metoder og verktøy som benyttes for å avdekke positiv-risiko. Det virker i stor grad å være enighet i at det er kvalitative vurderinger som er dominerende. Dette baserer seg på at flere av intervjuobjektene mener det er svært vanskelig å tallfeste denne usikkerheten, og at det derfor er vanskelig å benytte kompliserte kvantitative metoder og verktøy. Det fremkommer tydelig gjennom funn gjort i intervjuene at alle jobber
V
for å avdekke positiv-risiko i tidligfase av boligutviklingsprosjekter. Det varierer i høy grad hvor systematisk dette gjennomføres.
Videre har oppgaven søkt å besvare hvordan usikkerheten styres for å utnytte den positive-risikoen identifisert i tidligfasen. Gjennom intervjuene kommer det frem at arbeidet med å styre usikkerheten for å utnytte oppsidene som ligger i positiv-risiko utpeker seg som et område hvor det kan gjøres en bedre jobb. Flere av intervjuobjektene nevner at det eksisterer et stort forbedringspotensiale på dette området.
Til sist har oppgaven søkt å belyse hvilke vurderinger rundt positiv-risiko som ligger til grunn når en eiendomsutvikler fastsetter hva han er villig til å betale for en tomt til utviklingsformål. Holdningen til risiko hos de ulike boligutviklerne har vist seg å påvirke hvilke tomter de kjøper. Alle de intervjuede boligutviklerne har en tomteportefølje sammensatt av tomter med svært forskjellig risikoprofil. Denne spredningen ser i hovedsak ut til å basere seg på markedsrisiko, i form av å kjøpe tomter med ulik beliggenhet.
Det har fremkommet lite informasjon som tilsier at kompetanse hos aktørene spiller en stor rolle i hva de er villige til å betale for tomtene, og hvilke tomter de kjøper. Det fokuseres av flere av intervjuobjektene i større grad på kapitalmessige fortrinn og betalingsevne fremfor å være bedre på noe enn andre, som eksempelvis konseptuelle grep, egen kompetanse på vanskelige prosjekt eller fagfelt, eller organisasjonsstruktur.
Det har blitt gjort funn i oppgaven som peker mot at det skjer en profesjonalisering rundt hvordan det jobbes med usikkerhet. Hos en av eiendomsutviklerne som ble intervjuet jobbes det for tiden med å få et verktøy på plass rund usikkerhet i tidligfase av utviklingsprosjekter. En annen av de intervjuede aktørene har gjennomgått betydelig profesjonalisering innen området, og har hatt dokumenterbar positiv effekt av dette. | nb_NO |
